Στέγαση: Συνεχίζεται η ασφυξία – Πάνω από το ιστορικό υψηλό του 2008 οι τιμές – Οι περιοχές που «καίνε»

Εντείνεται το πρόβλημα με τη στέγαση στην Ελλάδα, καθώς η απόκτηση κατοικίας γίνεται όλο και πιο δύσκολη. Οι τιμές κινούνται πλέον πάνω από το προηγούμενο υψηλό τους το 2008 κατά 7,14% και κατά 86% από το ιστορικό χαμηλό του 2017, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ).

Η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb εντείνει τις πιέσεις σε πόλεις όπου η προσφορά κατοικίας παραμένει περιορισμένη

Και ενώ οι τιμές βαίνουν διαρκώς αυξανόμενες, τα εισοδήματα παραμένουν κατά 15% χαμηλότερα από την προ κρίσης περίοδο. Διόλου τυχαία, η Αθήνα φιγουράρει στη δεύτερη θέση της λίστας Deloitte 2025 για «απρόσιτη» νεόδμητη κατοικία, μετά το Άμστερνταμ.

Ειδικότερα, στην Αττική οι τιμές από το υψηλό 2008 έχουν αυξηθεί κατά 12,5%, ενώ η συνολική άνοδος από το 2017 – όταν οι τιμές είχαν κατρακυλήσει έπειτα από χρόνια κρίσης και μηδενική ζήτηση – έφτασε το 103%. Το προηγούμενο υψηλό ξεπέρασαν οι τιμές αγοράς και στη Θεσσαλονίκη κατά 5,7% και κατά 100% από το ιστορικό χαμηλό.

Σύμφωνα με τους δείκτες της ΤτΕ, το γ’ τρίμηνο οι τιμές αυξήθηκαν πανελλαδικά με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,7%, λόγω και του προγράμματος «Σπίτι μου 2» για το οποίο η κυβέρνηση πανηγύριζε και το παρουσίαζε ως μια σημαντική παρέμβαση για τη στεγαστική κρίση.

Ωστόσο, οι υποψήφιοι αγοραστές που εξασφάλισαν πιστοποιητικό συμμετοχής στο πρόγραμμα στέγης ήρθαν γρήγορα αντιμέτωποι με την έλλειψη ακινήτων που να πληρούν τις προδιαγραφές – μόλις 11.000 πολίτες έχουν αγοράσει κατοικία. Ως εκ τούτου, το πρόγραμμα προκάλεσε μεγάλες στρεβλώσεις στην αγορά κατοικιών, όπου παρατηρήθηκε το παράδοξο να αυξάνονται οι τιμές παλαιών διαμερισμάτων πιο γρήγορα από τις τιμές των νέων.

Σε πανελλαδικό επίπεδο, ο μέσος ετήσιος ρυθμός ανόδου στο Λεκανοπέδιο διαμορφώθηκε στο 6,6%, στη Θεσσαλονίκη στο 9,6% και στις υπόλοιπες πόλεις κυμάνθηκε μεταξύ του 8,5% – 8,9%. Την ίδια ώρα, η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb εντείνει τις πιέσεις σε πόλεις όπου η προσφορά κατοικίας παραμένει περιορισμένη. Κι αυτό διότι πολλοί ιδιοκτήτες αποσύρουν τα σπίτια τους από τη μακροχρόνια μίσθωση με σκοπό να τα ενοικιάσουν περιστασιακά σε τουρίστες.

«Φωτιά» τα ακίνητα στην Αττική

Το ιστορικό υψηλό του 2008 έχει ξεπεραστεί σε πολλές περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων. Στα νότια και βόρεια προάστια της πρωτεύουσας αλλά και στο Κέντρο, οι αυξήσεις φτάνουν έως 20% – 30% λόγω της μεγάλης ζήτησης και των επενδύσεων.

Σύμφωνα με τον Δείκτη Deloitte, τα ευρήματα της έρευνας σε 28 χώρες της Ευρώπης έδειξαν ότι τα υψηλά επιτόκια, η άνοδος των ενοικίων και η επιβράδυνση της ανέγερσης νέων κατοικιών έχουν κάνει μεν τους κατασκευαστές πιο επιφυλακτικούς, αλλά η ζήτηση παραμένει ισχυρή, ιδίως σε πόλεις με σημαντική αύξηση πληθυσμού.

Η Αθήνα κατατάσσεται δεύτερη στην κατηγορία της «απρόσιτης» στέγης, όπου για να αγοράσει κάποιος ένα μέσο διαμέρισμα χρειάζεται να διαθέσει 15,3 φορές το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημά του. Η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων κατοικιών στην Αττική φτάνει τα 4.100 ευρώ/τ.μ. (10,8% αύξηση το τελευταίο έτος), 2,28 φορές υψηλότερη σε σύγκριση με τον εθνικό μέσο όρο των 1.800 ευρώ – χαρακτηριστικό δείγμα στρέβλωσης λόγω της υπερσυγκέντρωσης πληθυσμού στην πρωτεύουσα.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η Κομισιόν από την πλευρά της διαπιστώνει «φούσκα» στην ελληνική αγορά ακινήτων προειδοποιώντας ότι οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα είναι έως και 20% υψηλότερες από αυτό που δικαιολογούν τα πραγματικά οικονομικά δεδομένα, όπως το εισόδημα των νοικοκυριών, το κόστος δανεισμού και η πορεία της οικονομίας συνολικά.

Σύμφωνα με τη νέα έκθεση Housing in the European Union (ECOFIN, 2025) οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν ενισχυθεί πάνω από 60% από το 2018, ενώ τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί άνω του 45% στο ίδιο διάστημα.

Οι βασικές αιτίες της στεγαστικής ασφυξίας

• Τουριστική πίεση & Airbnb: Η εκτόξευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει απορροφήσει χιλιάδες διαμερίσματα από τη μακροχρόνια αγορά.
• Στάσιμα εισοδήματα: Οι μισθοί δεν ακολουθούν τις αυξήσεις ενοικίων και τιμών ακινήτων.
• Έλλειψη κοινωνικής πολιτικής: Η Ελλάδα παραμένει ουραγός στην Ευρώπη σε δημόσιες δαπάνες για κοινωνική κατοικία.
• Κληρονομιά της κρίσης: Η δεκαετής λιτότητα και η μείωση των επενδύσεων οικοδομής άφησαν πίσω ένα σοβαρό κενό στην προσφορά.

Η ΤτΕ σημειώνει, πάντως, ότι η αυξητική τάση στις τιμές των ακινήτων θα παραμένει όσο η ζήτηση από το εσωτερικό και το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή και το απόθεμα κατοικιών είναι περιορισμένο.