Αυξήθηκαν ως 20% τα Airbnb στην Αθήνα – Κενό γράμμα οι απαγορεύσεις

Μια τρύπα στο νερό έκαναν – προς το παρόν – οι απαγορεύσεις που προσπάθησε να επιβάλλει η κυβέρνηση στη δημιουργία νέων Αirbnb, στο ήδη κορεσμένο κέντρο της Αθήνας.

Το 2025, μολονότι είχε τεθεί σε ισχύ η αναστολή εγγραφής νέων καταλυμάτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για τρία δημοτικά διαμερίσματα, τα Airbnb δεν μειώθηκαν, ούτε καν συγκρατήθηκαν, αντιθέτως πολλαπλασιάστηκαν.

Σε περιοχές-φιλέτα όπως το Κολωνάκι και το εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας ο αριθμός των Airbnb αυξήθηκε κατά  20%, ενώ κατά μέσο όρο η αύξηση κινείται στο 11%.

Τα παραπάνω προκύπτουν από τα δεδομένα που συγκεντρώνει η πλατφόρμα AirDNA, η μεγαλύτερη εταιρεία ερευνών για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις  παγκοσμίως.

Μέτρα «σουρωτήρι»

Κατόπιν αιτήματος του in, η ΑirDNA επεξεργάστηκε και μας παραχώρησε τα στοιχεία για τα καταλύματα βραχυχρόνιας διαμονής στην Αθήνα, σε ό,τι αφορά τον αριθμό, την πληρότητα αλλά και το εισόδημα που αποφέρουν στους ιδιοκτήτες τους.

Το συμπέρασμα που εξάγεται είναι ότι τα ημίμετρα της κυβέρνησης αποδεικνύονται «σουρωτήρι» και δεν συμβάλλουν στην ανακούφιση των ενοικιαστών και  τη συγκράτηση των υπέρογκων μισθωμάτων, αν δεχθούμε ότι αυτός ήταν ο σκοπός.

Αν όμως ο σκοπός ήταν η αύξηση των φοροεσόδων, τότε μπορούμε να πούμε ότι τα μέτρα για τα Αirbnb πέτυχαν να γεμίσουν τα κρατικά ταμεία. Τα ενοίκια στις περιοχές που επιβλήθηκαν περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξήθηκαν με μεγαλύτερη ταχύτητα από ό,τι στον μέσο όρο του λεκανοπεδίου, κατά 5,80% ετησίως. Πλέον έχει καταρριφθεί το φράγμα των 11,5 ευρώ το τετραγωνικό (Δείκτης SPI- Spitogatos), με την Αθήνα να έχει τιμές Βορείων Προσαστίων.

Παράθυρο ευκαιρίας

Ο λόγος που τα μέτρα περιορισμού των Αirbnb δεν απέδωσαν αλλά λειτούργησαν αντίστροφα, είναι ότι η ίδια η κυβέρνηση φρόντισε να δώσει ένα ευρύχωρο «παράθυρο» στους ιδιοκτήτες, για να καταχωρήσουν νέα ακίνητα στις επίμαχες περιοχές πριν την ισχύ της απαγόρευσης.

Η επίσημη ανακοίνωση των μέτρων έγινε από τον πρωθυπουργό στο βήμα της ΔΕΘ τον Σεπτέμβριο του 2024, τέσσερις μήνες πριν την εφαρμογή τους, ενώ προαναγγελίες υπήρχαν από τις αρχές του 2024. Ακόμα και για τους ξεχασιάρηδες της «τελευταίας στιγμής» δόθηκε προθεσμία 45 ημερών, από την ψήφιση των μέτρων, για να προλάβουν να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες έκδοσης ΑΜΑ, αριθμού μητρώου ακινήτων.

Σύμφωνα με την AirDNA, ο συνολικός αριθμός των διαθέσιμων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2025 στον δήμο Αθηναίων ήταν κατά μέσο όρο 14.326  από 12.886 το 2024. Στην περίοδο αιχμής, τον Αύγουστο του 2025, αριθμός των καταλυμάτων προς βραχυχρόνια μίσθωση προσεγγίζει τα 15.100.

Σε απόλυτους αριθμούς, η αύξηση των καταχωρήσεων στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι 1.350 διαμερίσματα,  σταγόνα στον ωκεανό των δεκάδων χιλιάδων κλειστών διαμερισμάτων. Είναι αρκετή όμως για να περάσει το μήνυμα ότι «εδώ έχει ψωμί», δίνοντας πάτημα στους ιδιοκτήτες να φουσκώσουν κι άλλο τα ενοίκια.

Επίσης πρέπει να λάβουμε υπόψιν ότι τα στοιχεία της ΑirDNA ενδέχεται να υποκαταγράφουν τον αριθμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αφού περιλαμβάνουν μόνο δύο πλατφόρμες (Airbnb ή/και Vrbo), ενώ πολλά ακίνητα διατίθενται και από άλλα κανάλια (booking.com, αγγελίες ιδιωτών σε social media κλπ).

Aυτό όμως που μας δείχνουν ανάγλυφα οι πίνακες της AirDNA, είναι η γενικότερη τάση περεταίρω «τουριστικοποίησης» της Αθήνας, με αιχμή τη μετατροπή της κατοικίας, από ανθρώπινο δικαίωμα σε  επενδυτικό προϊόν.

Ποιες περιοχές ξεχώρισαν

Οι περιοχές που ξεχωρίζουν στην αύξηση των Αirbnb είναι ακριβώς εκείνες στις οποίες τέθηκαν περιορισμοί. Στο εμπορικό τρίγωνο τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 20% στα 2.834, από 2.353.

Στην περιοχή Κουκάκι-Μακρυγιάννη, που ήταν και από τις πρώτες που «εξευγενίστηκαν», η αύξηση αγγίζει το 14% και ο αριθμός των Αirbnb τα 1331.

Το Κολωνάκι είχε αύξηση επίσης 20%, αλλά μικρότερη αριθμητικά, με τα ακίνητα για βραχυχρονια μίσθωση να προσεγγίζουν τα 500.

Ισχυρή δυναμική εμφανίζει η μέχρι πρότινος υποβαθμισμένη περιοχή της Αγίου Κωνσταντίνου κάτω από την Ομόνοια, με αύξηση 14% και 960 καταλύματα  (και αρκετά περισσότερα το καλοκαίρι).

Αύξηση 14% έχουν επίσης τα Πετράλωνα και ακολουθούν ο Κεραμεικός (13%) η Ακρόπολη (12%), Παγκράτι και Θησείο (10%).

Στα Εξάρχεια οι βραχυχρόνιες μισθώσεις προσεγγίζουν τα 1000 διαμερίσματα, όμως η ποσοστιαία άνοδος είναι κάτω του μέσου όρου (4%). Στους Αμπελόκηπους οδεύουν να σπάσουν το φράγμα των 500 διαμερισμάτων, με αύξηση 5%. Η  μόνη περιοχή με μείωση, κι αυτή ελάχιστη (μόλις -1% ή 7 διαμερίσματα λιγότερα) είναι η πλατεία Αττικής.

Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι στις περιοχές του κέντρου ολόκληρες πολυκατοικίες μετατρέπονται σε διαμερίσματα μεσοπρόθεσμης μίσθωσης (serviced appartments, all inclusive κλπ), τα οποία διαχειρίζονται επενδυτικά funds και όχι μικρoϊδιοκτήτες, αλλάζοντας το τοπίο και σε αυτή την αγορά.

Πόσο «πιάνουν» τα Αirbnb

Εκεί που καταλαβαίνουμε γιατί τα Αirbnb δεν πρόκειται να περιοριστούν, τουλάχιστον όχι άμεσα, είναι κοιτώντας τα εισοδήματα που αποφέρουν.

Συνολικά, με βάση τα δηλωθέντα στοιχεία που αντλεί η AirDNA, τα οποία δεν συμπίπτουν απαραίτητα με το σύνολο των εισπράξεων, υπήρξε αύξηση τζίρου από βραχυπρόθεσμες μισθώσεις στο κέντρο της Αθήνας κατά 7%, προσεγγίζοντας τα 250 εκατομμύρια ευρώ.

Αν τα διαιρέσουμε με τον αριθμό των διαμερισμάτων, προκύπτει ένα μέσο ετήσιο εισόδημα περίπου 17.400 ανά κατάλυμα. Ακόμα και αν αφαιρεθεί η φορολογία και τα έξοδα συντήρησης, τα έσοδα είναι εν δυνάμει υψηλότερα από τις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Συγκέντρωση ακινήτων

Εννοείται ότι τα έσοδα αυτά δεν μοιράζονται ισόποσα, αλλά για όσους διαχειρίζονται δεκάδες ή εκατοντάδες διαμερίσματα τα κέρδη είναι πολύ μεγαλύτερα. Είναι χαρακτηριστικό, και τρομαχτικό συνάμα,  ότι μόνο στον Δήμο Αθηναίων, τέσσερις εταιρείες έχουν 588 Αirbnb – δηλαδή σχεδόν 150 η κάθε μία, ενώ η πλειονότητα των εκμισθωτών έχουν από τρία και περισσότερα ακίνητα ο καθένας.

Τα στοιχεία αυτά έχει παρουσιάσει στο βήμα της Βουλής ο βουλευτής της Νέας Αριστεράς Νάσος Ηλιόπουλος και προέρχονται από ανεξάρτητη έρευνα επιστημονικού συνεργάτη, με βάση στοιχεία από εξειδικευμένες πλατφόρμες. Καταρρίπτεται δηλαδή σταδιακά ο μύθος ότι τα Αirbnb είναι ένα εισοδηματικό συμπλήρωμα για τα μικρομεσαία στρώματα και ενισχύεται η συγκέντρωση της αγοράς σε λίγα χέρια. Στην ίδια έρευνα καταγράφονται συνολικά 18.000 διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στον Δήμο Αθηναίων, και περίπου 1 εκατομμύριο κλίνες πανελλαδικά

Aύξηση του τζίρου, μείωση της ζήτησης

Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη ποσοστιαία αύξηση των εισπράξεων από Αirbnb είναι το Κολωνάκι (13%), το εμπορικό τρίγωνο και τα Πετράλωνα (12%), το Κουκάκι 10%. Σε απόλυτα μεγέθη τη μεγαλύτερη αύξηση εσόδων είχε επίσης το εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας, ξεπερνώντας τα 67 εκατομμύρια, από περίπου 60 εκατ. το 2024.

Αν υπάρχει ένα στοιχείο που δείχνει κάμψη της ζήτησης, αυτό είναι οι πληρότητες. Η Airdna καταγράφει μεσοσταθμική πληρότητα 65% το 2025 στο σύνολο των περιοχών του κέντρου της Αθήνας, από 66% το 2024. Πρόκειται για μείωση -2%.

Όλες οι περιοχές έχουν μείωση πληρότητας, πλην της Κυψέλης που παραμένει σταθερή στο 66%. Η μεγαλύτερη ποσοστιαία μείωση εμφανίζεται στο Κολωνάκι (-4% στο 63%), όπου όμως τα εισοδήματα αυξήθηκαν.