Αγορά ακινήτων: Χειμερινά εξοχικά… σε χειμερία νάρκη

Μπορεί οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα να έχουν πάρει την ανιούσα, με αυξήσεις που αγγίζουν ως και το 100% σε βάθος δεκαετίας, όμως οι τιμές στα χειμερινά εξοχικά ακίνητα ακολουθούν αντίστροφη πορεία.  Tα εξοχικά ακίνητα σε δημοφιλείς χειμερινούς προορισμούς πωλούνται σήμερα ως και στο 1/3 της τιμής που είχαν πριν την κρίση. Παρ’όλα αυτά μένουν στα αζήτητα.

Η εναλλακτική λύση για τα απούλητα ακίνητα είναι η διάθεσή τους σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, έστω για τις εορταστικές περιόδους και τα εκδρομικά τριήμερα της χειμερινής σεζόν.

Μείωση τιμών στα χειμερινά εξοχικά κατά -54%

Σύμφωνα με το νέο παρατηρητήριο τιμών της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων Geoaxis, οι τιμές στις εξοχικές χειμερινές κατοικίες έχουν μειωθεί μεσοσταθμικά κατά -54% σε σύγκριση με το 2008.

Κάποια πρώτα στοιχεία της έρευνας δόθηκαν στη δημοσιότητα την Κυριακή 7 Δεκεμβρίου, ενώ αναμένεται η δημοσίευση της πλήρους έκθεσης. Όπως προκύπτει η αγορά παραμένει «παγωμένη», περίπου στα ίδια επίπεδα με το 2024, με ελάχιστες εξαιρέσεις.

Αυτό σε καμία περίπτωση δεν σημαίνει ότι η απόκτηση εξοχικής κατοικίας σε δημοφιλή χειμερινό προορισμό είναι «ευκαιρία» για τον μέσο Έλληνα.

Όπως έχει καταγράψει άλλωστε έρευνα της Alpha Bank, το 54% των νοικοκυριών που δεν έχουν δικό τους σπίτι θεωρεί οικονομικά ανέφικτη την αγορά κατοικίας. Το ποσοστό σκαρφαλώνει  στο 61% για τα παντρεμένα ζευγάρια που νοικιάζουν σπίτι. Ένα 35% θεωρεί «λίγο εφικτό» το να αγοράσει κάποιος σπίτι στην Ελλάδα στις σημερινές οικονομικές συνθήκες και μόλις 5% το θεωρεί «αρκετά ως πολύ εφικτό» οικονομικά.

«Η αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον σε συνδυασμό με τη συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση χειμερινών εξοχικών ακινήτων μία πλήρως εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων, με αποτέλεσμα την στασιμότητα και την πιθανή μελλοντική συμπίεση των αξιών»,  προέβλεπε η περσινή έκθεση της Geoaxis. Ένα χρόνο μετά, η πρόβλεψη επιβεβαιώθηκε.

Χειμερινά εξοχικά ως «status symbol»

Τα χειμερινά εξοχικά σε περιοχές-φιλέτα, με χιονοδρομικά κέντρα, κοσμική κίνηση και ιδιαίτερο φυσικό κάλλος (που όμως κινδυνεύει από την υπερδόμηση), απευθύνονται προνομιακά σε Έλληνες αγοραστές με υψηλά εισοδήματα.

Αν κάτι αποδεικνύει το σκάσιμο της φούσκας των ακινήτων σε χειμερινούς προορισμούς πολυτελείας, είναι ότι οι επενδύσεις στο real estate δεν αποτελούν πανάκεια παντός καιρού, ούτε εγγύηση διαρκούς γαιοπροσόδου.

Η κατάρρευση των τιμών στα χειμερινά εξοχικά (σε σύγκριση πάντα με τα ρεκόρ του 2007-8), αποτελεί επίσης ένα προειδοποιητικό καμπανάκι» για το τι μπορεί να συμβεί και σε άλλες κατηγορίες της αγοράς, που μέχρι σήμερα παραμένουν ανθηρές.

Οι πολυτελείς εξοχικές κατοικίες σε τουριστικά νησιά είναι ακόμα περιζήτητες από ξένους αγοραστές, επενδυτές με χρυσές βίζες κλπ. Είναι όμως άδηλο τι θα συμβεί όσο εξαντλείται η φέρουσα ικανότητα των νησιών, από την υπερδομήση και την υπερεκμετάλλευση των φυσικών πόρων.

Κατακαημένη Αράχωβα

Είναι νωρίς να αναφωνήσουμε «κατακαημένη Αράχωβα», κατά το δημώδες άσμα, όσο και αν οι τιμές των εξοχικών κατοικιών στην αποκαλούμενη «Μύκονο του χειμώνα» έχουν μειωθεί κατά 44% σε σύγκριση με το 2008.

Όπως μας ενημερώνει έκθεση της Geoaxis για τα χειμερινά εξοχικά ακίνητα το 2024-25, μέχρι και πριν την πανδημία, όλο και μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών εισήλθε σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης.   Μολονότι η τάση αυτή επιβραδύνθηκε, δεν έχει ανακοπεί. «Η προσφορά θα βαίνει αυξανόμενη στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης λόγω αδυναμίας ανανέωσης τυπικών μισθώσεων με τη σεζόν και γενικότερης τάσης για ενοικίαση παρά για αγορά», υπογραμμίζει η έκθεση.

Η Αράχωβα έχει δημιουργήσει μια ιδιαίτερη κατηγορία, η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες περιοχές. Παρόλα αυτά, η δυναμική της περιοχής φαίνεται καθηλωμένη, μας ενημερώνει η Geoaxis.

Η φετινή έκθεση διαπιστώνει αύξηση τιμών στα εξοχικά στην Αράχωβα, κατά 2,6%, που δεν αναιρεί όμως τη μακρόχρονη κατρακύλα. Φέτος η μέση τιμή πώλησης κυμαίνεται στα 1690 ευρώ/τμ, από 3.000 ευρώ το 2009.

Απούλητες μεζονέτες

Ενώ οι  τιμές έχουν σχεδόν μειωθεί στο μισό σε σχέση με την αρχή της κρίσης και χιλιάδες σπίτια παραμένουν αδιάθετα, η ζήτηση εξακολουθεί και καταγράφεται έως εξαιρετικά ήπια. Κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 ευρώ/τμ εξακολουθούν να βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί την ζήτηση, διαπιστώνει η Geoaxis.  Ως χαρακτηριστική αναφέρεται η εικόνα στο Λβάδι της Αράχωβας όπου μετά το κατασκευαστικό  «αμόκ» – σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη- δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης.

Πού βούλιαξαν οι τιμές

Η μεγαλύτερη υποχώρηση των τιμών καταγράφεται στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας, παραδοσιακό οικισμό κοντά στο χιονοδρομικό κέντρο του Καϊμακτσαλάν, που περιγράφεται σε ταξιδιωτικούς οδηγούς ως «το πιο κοσμικό χωριό της Μακεδονίας».  Η μέση τιμή πώλησης για εξοχικές κατοικίες ανέρχεται στα 1.065 ευρώ/τμ, από 3.300 ευρώ/τμ το 2008, μείωση 68%.  Μείωση 55% σημειώνεται στο Καρπενήσι, με τα εξοχικά να πωλούνται 1042 ευρώ/τμ., από 2.310 το 2008. Στα Τρίκαλα Κορινθίας η εγγύτητα με την Αθήνα συγκρατεί την πτώση των τιμών, που και πάλι όμως έχουν μειωθεί κατά -51% (1.110 ευρώ/τμ από 2.250).

Εχθρός η κλιματική αλλαγή

Σύμφωνα με την Geoaxis, μακροπρόθεσμα, η κλιματική αλλαγή θα επηρεάσει σημαντικά τις κατοικίες σε περιοχές που εξαρτώνται από χιονοδρομικά κέντρα καθώς τα τελευταία μειώνουν συνεχώς τις ημέρες λειτουργίας τους λόγω ανυπαρξίας χιονιού. Σημειώνουμε το γεγονός ότι δεν υπάρχει εύκολη χρηματοδότηση στην Ευρώπη για χιονοδρομικά κέντρα χαμηλότερα των 2.500μ, ενώ η αύξηση του κόστους ενέργειας για την λειτουργία τους θα δημιουργήσει ακόμη μεγαλύτερο ρίσκο στις τοπικές αγορές