Ευρώπη: Η αποκλεισμένη γενιά – Η αγορά κατοικιών απογοητεύει τους νέους

Στην Ευρώπη, σχεδόν σε όλες τις πρωτεύουσες, έχει σημειωθεί μια αθόρυβη αλλά βαθιά αποσύνδεση. Για δεκαετίες, η σιωπηρή κοινωνική σύμβαση υποδείκνυε ότι, καθώς οι οικονομίες αναπτύσσονταν και οι νέοι εργαζόμενοι εισέρχονταν στην αγορά εργασίας, θα κατάφερναν τελικά να αποκτήσουν το κλειδί της δικής τους πόρτας. Αυτή η σύμβαση έχει πλέον καταργηθεί.

Από το 2010, οι τιμές των κατοικιών σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση έχουν αυξηθεί κατά περισσότερο από 55%, ενώ τα ενοίκια κατά 27%. Σε πολλά κράτη μέλη, το κόστος αγοράς κατοικίας έχει υπερτριπλασιαστεί.

Η κρίση δεν είναι απλώς θέμα αυξανόμενων αριθμών σε έναν ισολογισμό, αλλά μια θεμελιώδης αλλαγή στη σχέση μεταξύ εισοδήματος και στέγασης. Στις μητροπολιτικές περιοχές, όπου συγκεντρώνονται οι περισσότερες ευκαιρίες απασχόλησης για τους νέους, η σχέση μεταξύ μισθών και κόστους στέγασης έχει ουσιαστικά διαρραγεί.

Οι επίσημες στατιστικές συχνά αποκρύπτουν τη σοβαρότητα αυτής της αλλαγής. Ο δείκτης υπερβολικού κόστους στέγασης – ένας βασικός δείκτης του κοινωνικού πίνακα που υποστηρίζει τον Ευρωπαϊκό Πυλώνα Κοινωνικών Δικαιωμάτων της ΕΕ – παρακολουθεί όσους δαπανούν περισσότερο από το 40 % του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση. Ενώ τα συγκεντρωτικά στοιχεία μπορεί να υποδηλώνουν μια πτωτική τάση στην υπερβολική επιβάρυνση για τον γενικό πληθυσμό, καθώς ορισμένα εισοδήματα αυξάνονται, αυτό κρύβει ένα βαθύ δημογραφικό χάσμα.

Για πολλούς νέους Ευρωπαίους, η πραγματικότητα είναι ότι το κόστος στέγασης υπερβαίνει κατά πολύ το όριο του 30% που θεωρείται συνήθως προσιτό. Σε ορισμένες περιοχές, το ποσοστό του εισοδήματος ενός νέου που απαιτείται για την ενοικίαση ενός πρώτου σπιτιού φτάνει το 60-70%, ή και περισσότερο. Αυτό δεν είναι ένα περιφερειακό ζήτημα άνεσης, αλλά ένα διαρθρωτικό εμπόδιο για την ενηλικίωση, σημειώνει χαρακτηριστικά ανάλυση του Social Europe.

Οι νέοι παγιδεύονται όλο και περισσότερο σε μια κατάσταση αποκλεισμού από τη στέγαση, χωρίς να μπορούν να κάνουν τη μετάβαση σε μια ανεξάρτητη ζωή. Αυτή η καθυστέρηση στην ανεξαρτησία έχει επιπτώσεις σε ολόκληρο τον κύκλο ζωής, αναγκάζοντας τους νέους να αναβάλλουν αλλαγές στην καριέρα τους, τη μετακίνηση και τη δημιουργία οικογένειας. Όταν μόνο το 40% των νέων που ζουν με τους γονείς τους δηλώνουν ότι θα επέλεγαν αυτή τη ρύθμιση αν είχαν άλλη επιλογή, η αναντιστοιχία μεταξύ προτίμησης και πραγματικότητας γίνεται θέμα κοινωνικής συνοχής.

Παράγοντες που οδηγούν στην πίεση

Η έλλειψη προσιτής στέγασης είναι αποτέλεσμα της σύγκρουσης μεταξύ της μεταβαλλόμενης ζήτησης και της στάσιμης προσφοράς. Από την πλευρά της ζήτησης, οι δημογραφικές αλλαγές έχουν ξεπεράσει την ικανότητα προσαρμογής της αγοράς. Καθώς αυξάνεται το προσδόκιμο ζωής, οι παλαιότερες γενιές παραμένουν στα σπίτια τους για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

Αν και η μεγαλύτερη έμφαση που δίνεται στις πολιτικές, που επιτρέπουν στους ανθρώπους να παραμένουν στο σπίτι τους ή στην κοινότητά τους καθώς γερνούν, είναι ευπρόσδεκτη, απαιτεί την παροχή περισσότερων κατοικιών κατάλληλου μεγέθους.

Επιπλέον, η αύξηση των μονομελών νοικοκυριών και οικονομικοποίηση της στέγασης – όπου τα ακίνητα αντιμετωπίζονται ως κερδοσκοπικά περιουσιακά στοιχεία και όχι ως υποδομές – έχουν εντείνει περαιτέρω την πίεση από την πλευρά της ζήτησης.

Οι πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης έχουν επιδεινώσει αυτή τη δυναμική. Σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, συχνά έχουν αποκλείσει τους τοπικούς εργαζομένους από την αγορά, ευνοώντας τους πιο κερδοφόρους, προσωρινούς επισκέπτες.

Στα τέλη του 2025, η προσφορά νέων κατοικιών στην ΕΕ κάλυπτε μόνο το 50% της πραγματικής ζήτησης. Αυτό το έλλειμμα επιδεινώνεται από περιορισμούς στην πλευρά της προσφοράς: ραγδαία αύξηση του κόστους εργασίας και υλικών, περιορισμένη διαθεσιμότητα γης και ένας κατασκευαστικός τομέας που ιστορικά αντιμετωπίζει προβλήματα χαμηλής καινοτομίας και παραγωγικότητας.

Το αποτέλεσμα για τους νέους είναι ότι ενδέχεται να αναγκαστούν να ζήσουν σε όποια κατοικία μπορούν να αντέξουν οικονομικά. Οι νέοι στην Ευρώπη εκπροσωπούνται δυσανάλογα σε κατοικίες κακής ποιότητας που χαρακτηρίζονται από υγρασία, σήψη, ενεργειακή αναποτελεσματικότητα ή υπερπληθυσμό. Αυτό έχει υψηλό κοινωνικό κόστος.

Οι κακές συνθήκες στέγασης οδηγούν σε χειρότερα αποτελέσματα για τη σωματική και ψυχική υγεία και επιδεινώνουν την ενεργειακή ένδεια, υπονομεύοντας τους ευρύτερους στόχους της ΕΕ για το κλίμα και την ευημερία. Η διάσταση του φύλου είναι εξίσου έντονη: οι μονογονεϊκές οικογένειες, οι περισσότερες από τις οποίες αποτελούνται από γυναίκες, αντιμετωπίζουν σημαντικά υψηλότερα ποσοστά ανασφάλειας στέγασης και οικονομικής πίεσης.

Απαιτείται μια διαρθρωτική απάντηση

Η αντιμετώπιση μιας κρίσης τέτοιου μεγέθους απαιτεί να ξεπεραστεί η διχοτόμηση μεταξύ της ΕΕ και των κρατών μελών. Ενώ η στέγαση παραμένει αρμοδιότητα των κρατών μελών, η Ευρωπαϊκή Ένωση χρησιμοποιεί όλο και περισσότερο τα χρηματοοικονομικά και ρυθμιστικά της μέσα.

Το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση, που παρουσιάστηκε τον Δεκέμβριο του 2025, σηματοδοτεί μια αλλαγή στις προτεραιότητες. Αυτό περιλαμβάνει την προγραμματισμένη αύξηση των 43 δισεκατομμυρίων ευρώ που έχουν ήδη επενδυθεί μέσω πακέτων, όπως ο Μηχανισμός Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και η Πολιτική Συνοχής, παράλληλα με τη δημιουργία μιας Ευρωπαϊκής Επενδυτικής Πλατφόρμας σε συνεργασία με την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων.

Κρίσιμο είναι το γεγονός ότι η ΕΕ αναθεώρησε τους κανόνες της για τις κρατικές ενισχύσεις όσον αφορά στις υπηρεσίες γενικού οικονομικού ενδιαφέροντος. Προηγουμένως, τα κράτη μέλη είχαν σε μεγάλο βαθμό περιορισμένη δυνατότητα άμεσης παρέμβασης στις αγορές στέγασης, προκειμένου να αποφευχθεί η στρέβλωση του ανταγωνισμού, με εξαιρέσεις μόνο για τους πιο ευάλωτους.

Η αναθεώρηση αναγνωρίζει ότι η αδυναμία πρόσβασης στη στέγαση έχει μετατοπιστεί προς τα πάνω στην κατανομή του εισοδήματος, επηρεάζοντας πλέον τα νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος, και παρέχει στις κυβερνήσεις μεγαλύτερη ευελιξία για παρέμβαση.

Τρεις προτεραιότητες για προσιτή στέγη

Ωστόσο, τρεις προτεραιότητες πρέπει να καθοδηγήσουν τη μελλοντική πολιτική, εάν θέλουμε να επαναφέρουμε την αποκλεισμένη γενιά στο προσκήνιο. Πρώτον, η εστίαση πρέπει να μετατοπιστεί από τις επιδοτήσεις της πλευράς της ζήτησης – όπως οι επιχορηγήσεις για τους πρώτους αγοραστές, οι οποίες μπορούν να προκαλέσουν ανώμαλη αύξηση των τιμών – σε λύσεις της πλευράς της προσφοράς. Αυτό περιλαμβάνει την αξιοποίηση του δυναμικού των άδειων κατοικιών και την ανακαίνιση του υπάρχοντος αποθέματος, κάτι που είναι πιο αποτελεσματικό και πιο βιώσιμο από τις νέες κατασκευές.

Δεύτερον, η ρύθμιση του τομέα των ενοικιάσεων πρέπει να εξεταστεί από τη σκοπιά των εξωτερικών παραγόντων. Ενώ η προστασία των ενοικιαστών είναι ζωτικής σημασίας για τη σταθερότητα, οι υπερβολικά άκαμπτες αγορές μπορούν να περιορίσουν την κινητικότητα και να εμποδίσουν την είσοδο νέων ενοικιαστών, κυρίως νέων.

Τέλος, υπάρχει επείγουσα ανάγκη να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα της έλλειψης στέγης των νέων. Με τον αυξανόμενο αριθμό νέων, ιδίως στις αστικές περιοχές, που δεν έχουν σταθερή στέγη, είναι ζωτικής σημασίας η επέκταση των πολιτικών «Housing First» (Πρώτα η Στέγαση).

Εάν οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής δεν καταφέρουν να ενσωματώσουν τη στέγαση με τις μεταφορές, το εισόδημα και την κοινωνική προστασία, οι παραδοσιακοί δρόμοι προς την κοινωνική κινητικότητα για τους νέους της Ευρώπης θα γίνουν όλο και πιο δύσκολο να ακολουθηθούν.