Απανωτά σοκ, ελλείψεις προσφοράς και στεγαστική κρίση – Οι λόγοι που το σπίτι έχει γίνει η κύρια ανησυχία των Ευρωπαίων

Το να έχει κανείς μια στέγη πάνω από το κεφάλι του είναι μια θεμελιώδης ανθρώπινη ανάγκη. Ωστόσο, σε πολλές χώρες στην Ευρώπη η προσιτή τιμή της στέγασης γίνεται σοβαρό ζήτημα.

Όλο και περισσότεροι άνθρωποι αναγκάζονται να εγκαταλείψουν τα σπίτια τους λόγω της αύξησης των ενοικίων.

Την ίδια ώρα η έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης για αγορά ή ενοικίαση τροφοδοτεί μια παγκόσμια στεγαστική κρίση.

Ποιοι είναι οι λόγοι που η στέγαση έχει γίνει η κύρια ανησυχία των Ευρωπαίων;

Στις 16 Δεκεμβρίου 2025, η Επιτροπή απέστειλε στο Ευρωπαϊκό Συμβούλιο και το Κοινοβούλιο το λεγόμενο Ευρωπαϊκό Σχέδιο για Προσιτή Στέγαση, το οποίο στοχεύει στη διευκόλυνση της πρόσβασης των Ευρωπαίων σε στέγαση με επαρκείς συνθήκες διαβίωσης.

Το σχέδιο καθορίζει μια σειρά μέτρων που αποσκοπούν στην ενίσχυση της προσφοράς στέγασης ( ιδίως στις περιοχές με το μεγαλύτερο έλλειμμα), στην προσέλκυση επενδύσεων και στην κινητοποίηση χρηματοδότησης, στην υποστήριξη των πιο ευάλωτων ομάδων – όπως οι νέοι και οι εργαζόμενοι με χαμηλό εισόδημα – και στην αναθεώρηση των κανονισμών, προκειμένου να αποφευχθούν τα σημεία συμφόρησης στην παροχή στέγασης και να βελτιωθεί η προσιτή τιμή μεσοπρόθεσμα.

Η παρούσα ανάλυση, από την caixabankresearch.com, εξετάζει την πρόσφατη εξέλιξη της ευρωπαϊκής αγοράς κατοικιών και διερευνά τις διαφορές μεταξύ των χωρών σε ένα πλαίσιο όπου η στέγαση έχει γίνει η κύρια ανησυχία των Ευρωπαίων.

Απανωτά σοκ, ελλείψεις προσφοράς και στεγαστική κρίση

Η Ευρώπη βρίσκεται σε κρίση στέγασης: από το 2010, οι μέσες τιμές πώλησης κατοικιών στην ΕΕ έχουν αυξηθεί κατά 55,4% και τα ενοίκια κατά 26,7%, ξεπερνώντας την αύξηση του εισοδήματος για πολλές ομάδες.

Ο κύκλος των οικιστικών ακινήτων στην ΕΕ τα τελευταία 10 χρόνια χαρακτηρίζεται από τέσσερις διακριτές φάσεις.

Μια αρχική φάση πλαισιώνεται από την ανάδυση από τις χρηματοπιστωτικές-κρατικές κρίσεις, που εκτείνεται από το 2014 έως το 2019, λίγο πριν από την COVID-19.

Κατά τη διάρκεια αυτής της φάσης, οι μέσες τιμές κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό περίπου 5%, ξεπερνώντας κατά πολύ τον πληθωρισμό καταναλωτή και το κόστος ενοικίασης (λίγο πάνω από 1% και στις δύο περιπτώσεις), καθώς και το ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα κατά κεφαλήν 3%. Αυτή η ταχεία αύξηση των τιμών αντανακλά τόσο μια προσαρμογή σε πραγματικούς όρους, μετά τις απότομες διορθώσεις που σημειώθηκαν μεταξύ 2007 και 2013, όσο και μια αργή αρχική αντίδραση από την προσφορά στην αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών).

Μια δεύτερη φάση εμφανίζεται στο πλαίσιο της πανδημίας, όπου υπήρξε μια ασυνήθιστη συσσώρευση αποταμιεύσεων, ως αποτέλεσμα των προγραμμάτων διατήρησης θέσεων εργασίας που περιόρισαν την πτώση του εισοδήματος από την εργασία, σε συνδυασμό με τη μείωση των δαπανών λόγω των περιορισμών κινητικότητας και των διακοπών στην προμήθεια ορισμένων προϊόντων.

Καθώς η κατάσταση άρχισε να ομαλοποιείται, οι επενδύσεις σε κατοικίες – και όχι μόνο στον τομέα της κύριας κατοικίας – αυξήθηκαν σημαντικά. Αυτό ώθησε τις τιμές αγοράς προς τα πάνω, οι οποίες διπλασίασαν τον ετήσιο ρυθμό αύξησής τους στο 10% στα τέλη του 2021 και στις αρχές του 2022, υπερβαίνοντας κατά πολύ την αύξηση των εισοδημάτων, των τιμών και των ενοικίων.

Ο πόλεμος Ρωσίας – Ουκρανίας

Μια τρίτη φάση πυροδοτείται από την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία, η οποία προκάλεσε ένα ενεργειακό και τιμολογιακό σοκ που ξεκίνησε έναν πιο περιοριστικό κύκλο νομισματικής πολιτικής.

Οι αυξήσεις των επιτοκίων από την ΕΚΤ και η επακόλουθη αύξηση του κόστους χρηματοδότησης των τραπεζών πάγωσαν την ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα τη σχετική στασιμότητα των τιμών των κατοικιών από τα μέσα του 2022 έως τις αρχές του 2024, όταν η νομισματική πολιτική είχε περάσει πλήρως στην πραγματική οικονομία.

Αυτή η κατάσταση έρχεται σε αντίθεση με την απότομη αύξηση των τιμών καταναλωτή κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου (πάνω από 10% σε ετήσια βάση σε ορισμένους μήνες) και την επιτάχυνση της αύξησης των ενοικίων, τα οποία διπλασίασαν τον ρυθμό αύξησής τους στο 3%.

Αύξηση των υλικών

Τέλος, τα τελευταία δύο χρόνια, βρισκόμαστε σε μια διαφορετική φάση κατά την οποία η προσφορά νέων κατοικιών έχει μόλις ανακάμψει από τα χαμηλά του 2023-2024, λόγω των σημείων συμφόρησης, της έλλειψης εργατικού δυναμικού και του αυξανόμενου κόστους των δομικών υλικών.

Αντίθετα, η ζήτηση έχει επιταχυνθεί σε ένα πλαίσιο χαλάρωσης της νομισματικής πολιτικής5 και αυξημένης δημογραφικής ανάπτυξης που οφείλεται στη μετανάστευση – εν μέρει λόγω της άφιξης Ουκρανών προσφύγων, εν μέρει λόγω της προσέλκυσης εργαζομένων ως απάντηση στην έλλειψη εργατικού δυναμικού σε ορισμένους τομείς.

Έτσι, οι τιμές αγοράς αυξάνονται και πάλι, με ρυθμό περίπου 5% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τη μέση αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος σε ολόκληρη την ΕΕ, ενώ το κόστος ενοικίασης ξεπερνά πλέον τις τιμές καταναλωτή (ελαφρώς πάνω από 3% έναντι 2,5%, αντίστοιχα).

Ελλάδα και Πορτογαλία οδηγούν το χορό των αυξήσεων

Τα τελευταία χρόνια, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ έχουν δείξει διαφορετική συμπεριφορά από χώρα σε χώρα, αν και εμφανίζεται ένα συγκεκριμένο γεωγραφικό μοτίβο, με τις πιο απότομες αυξήσεις να καταγράφονται σε όλη την Ανατολική Ευρώπη και την περιοχή της Μεσογείου με την Ελλάδα και την Πορτογαλία να πρωτοστατούν, ενώ η κεντρο-βόρεια περιοχή έχει δείξει πιο συγκρατημένη ανάπτυξη, με εξαίρεση την Ιρλανδία και την Ολλανδία.

Ακόμη και εντός αυτών των ομάδων, είναι δυνατόν να διακριθούν τα κράτη μέλη με βάση το πόσο ευθυγραμμισμένη ήταν η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών με τον δείκτη βασικών τιμών (μεταβολή στις πραγματικές τιμές), το διαθέσιμο εισόδημα (ως μέτρο της προσιτότητας) ή το κόστος ενοικίασης (προσεγγιστικός δείκτης για την απόδοση ή το κόστος ευκαιρίας).

Έτσι, για παράδειγμα, οι τιμές αγοράς στην Πολωνία, την Κροατία, την Πορτογαλία και τη Βουλγαρία αυξήθηκαν κατά περίπου 80% μεταξύ 2019 και 2025, αλλά ενώ στις δύο πρώτες περιπτώσεις η αύξηση του κατά κεφαλήν εισοδήματος ήταν παρόμοια, στις δύο τελευταίες το συσσωρευμένο χάσμα είναι 30-40 ποσοστιαίες μονάδες, με αποτέλεσμα σημαντική επιδείνωση της προσιτότητας της ιδιοκτησίας κατοικίας για τους πληθυσμούς τους.

Ομοίως, η Ισπανία και η Ιρλανδία κατέγραψαν αυξήσεις τιμών περίπου 40%, περίπου 10 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από την αύξηση των εισοδημάτων των νοικοκυριών, αν και η διαφορά μεταξύ τους σηματοδοτείται από τη συμπεριφορά του κόστους ενοικίασης, το οποίο ήταν πολύ πιο συγκρατημένο στην πρώτη περίπτωση (10% έναντι 30%) ως αποτέλεσμα των μέτρων που εφαρμόστηκαν κατά τη διάρκεια της COVID-19 και των επακόλουθων ελέγχων σε περιοχές που αντιμετωπίζουν πιέσεις.

Διαφορές στην προσφορά και στην ζήτηση

Μερικοί από τους πιθανούς παράγοντες που εξηγούν τη γεωγραφική διασπορά περιλαμβάνουν διαφορές στην ευθυγράμμιση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, μια διαφορετική εξέλιξη των οικονομικών συνθηκών και αλλαγές στον ρόλο του τμήματος της δεύτερης κατοικίας.

Εδώ εστιάζουμε στο πρώτο στοιχείο, αυτό που συνδέεται περισσότερο με τα μεσοπρόθεσμα θεμελιώδη μεγέθη για την αγορά κατοικιών. Για τον σκοπό αυτό, συγκρίνουμε την αλλαγή στον αριθμό των νοικοκυριών που έχει σημειωθεί τα τελευταία χρόνια (από το 2022, για να αφαιρέσουμε τη δημογραφική επίδραση της COVID-19) με την παροχή νέων κατοικιών βάσει αδειών κατασκευής.

Γενικά, παρατηρούμε μια λογική ευθυγράμμιση μεταξύ της ζήτησης για κύρια κατοικία και της προσφοράς νέων κατοικιών, με τη συντριπτική πλειοψηφία των χωρών να έχει πλεόνασμα/έλλειμμα προσφοράς λιγότερο από 2% του συνολικού αριθμού νοικοκυριών.

Ωστόσο, αξίζει να επισημανθούν ορισμένες χώρες όπου οι αποκλίσεις είναι σημαντικές: η Λιθουανία, η Πορτογαλία, η Ιρλανδία και η Εσθονία παρουσιάζουν πρόσφατη ανισορροπία που υπερβαίνει το 5% (διψήφιο ποσοστό στις δύο πρώτες χώρες), ενώ ξεχωρίζουν επίσης η Ιταλία, η Φινλανδία, η Ολλανδία και η Ισπανία, με τη ζήτηση να αντιπροσωπεύει δύο ή περισσότερα έτη νέων κατασκευών.

Τι πρέπει να γίνει

Η πρόσφατη εξέλιξη της ευρωπαϊκής αγοράς κατοικιών αντικατοπτρίζει έναν κύκλο που χαρακτηρίζεται από διαδοχικά σοκ και ανεπαρκή προσφορά, η οποία πλέον αναδεικνύεται ως η κύρια πηγή έντασης.

Παρόλο που η άνοδος των τιμών είναι εκτεταμένη, η απόκλιση μεταξύ των χωρών είναι σαφής, με διαφορές στην προσιτή τιμή και αναντιστοιχίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης που περιορίζουν την πολιτική αντίδραση.

Σε αυτό το πλαίσιο, το Ευρωπαϊκό Σχέδιο Προσιτής Στέγασης της Επιτροπής αποτελεί ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά μόνο μια συντονισμένη στρατηγική μεταξύ διαφορετικών επιπέδων διακυβέρνησης θα επιτρέψει στη στέγαση να πάψει να αποτελεί την κύρια ανησυχία των Ευρωπαίων και να γίνει αντ’ αυτού πυλώνας κοινωνικής συνοχής και οικονομικής σταθερότητας.