Βαρόμετρο Αγοράς Ακινήτων: Άλυτο το στεγαστικό πρόβλημα – Μειώνονται οι αγοραστές (γραφήματα)

Τι σκέφτονται οι πολίτες στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη για την αγορά ακινήτων σήμερα; Ποια είναι η αποδεκτή διαφορά τιμής ανάμεσα σε ένα παλαιό και ένα νεόδμητο διαμέρισμα; Ποια είναι η αναλογία ανάμεσα σε όσους πουλάνε ακίνητα και όσους πραγματικά αγοράζουν;

Πόσο εφικτό να αγοράσει κάποιος σπίτι σήμερα και πώς αντιλαμβάνονται οι κάτοικοι των δύο μεγαλύτερων πόλεων της Ελλάδας το στεγαστικό ζήτημα; Γιατί τόσοι ιδιοκτήτες κρατάνε τα διαμερίσματά τους κλειστά και τι θα τους ωθούσε να τα ανοίξουν;

Απαντήσεις στα παραπάνω δίνει μεταξύ άλλων το 5ο Βαρόμετρο Αγοράς Ακινήτων, που παρουσιάστηκε  στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών, στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις», του επενδυτή και αναλυτή Ηλία Παπαγεωργιάδη.

Η αγορά είναι ψυχολογία

Η έρευνα πραγματοποιήθηκε από τη Μονάδα Ερευνών Κοινής Γνώμης και Αγοράς του Πανεπιστημίου Μακεδονίας για λογαριασμό του blog για επενδύσεις και ακίνητα του κ. Παπαγεωργιάδη. Τα ευρήματά της αναλύθηκαν επί σκηνής από τον επίκουρο καθηγητή Γιώργο Σιάκα, διευθυντή της Μονάδας, τον δημοσιογράφο Παύλο Πανταζόπουλο και τον διοργανωτή. Το δείγμα της ήταν 1.500 άτομα με τηλεφωνικές συνεντεύξεις στους νομούς Αττικής και Θεσσαλονίκης.

Όπως εξηγεί ο κ. Παπαγεωργιάδης, το «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων» είναι η πρώτη προσπάθεια που ξεκίνησε στην Ελλάδα το 2023 «για να εντοπίσουμε τον παλμό της αγοράς και τις προσδοκίες των πολιτών, μιας και «η Αγορά είναι πρώτα από όλα ψυχολογία».

Παλαιά και νέα ακίνητα

Από τις έρευνες της Τράπεζας της Ελλάδας για τα τιμές ακινήτων, παρατηρούμε ότι το 2025 τα παλαιά ακίνητα ακρίβυναν με ταχύτερο ρυθμό από ό,τι τα νεόδμητα.

Είναι ενδεικτικό, ότι το γ΄ τρίμηνο του 2025, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των νέων διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 6,6% και των παλαιών στο 8,5%.  Από τα παραπάνω προκύπτει ότι η ψαλίδα στις τιμές ανάμεσα στα παλαιά και τα νέα ακίνητα μειώνεται, πιθανόν και ως αποτέλεσμα προγραμμάτων όπως το «Σπίτι Μου 2».

Στο 5ο Βαρόμετρο Αγοράς Ακινήτων συμπεριλήφθηκε για πρώτη φορά ένα ερώτημα που είχε ως στόχο να διερευνήσει πότε είναι ελκυστικό το παλιό ακίνητο και πότε το νέο.

Σύμφωνα με τις απαντήσεις των πολιτών, μια αποδεκτή διαφορά τιμής ανάμεσα σε ένα νεόδμητο και ένα παλιό διαμέρισμα, είναι μεταξύ 25 – 30%. Το εύρημα αυτό δείχνει ότι οι αγοραστές δεν είναι πλέον διατεθειμμένοι να «χρυσοπληρώσουν» για ακίνητα 30 και 40 χρόνων, και ζητάνε πιο αντικειμενική τιμολόγηση.

Η διαφορά τιμής είναι το κλειδί

Το ερώτημα: «Αν στην περιοχή που ζείτε, ένα νεόδμητο και ένα παλαιότερης κατασκευής έχουν τα ίδια ακριβώς χαρακτηριστικά εκτός από την ημερομηνία κατασκευής, ποιο θα επιλέγατε» οι απαντήσεις είναι οι εξής:

Όταν το παλιό ακίνητο έχει τιμή 20% μικρότερη από το νεόδμητο, το 67% όσων δηλώνουν αγοραστές επιλέγουν το νεόδμητο και 31% το παλιό.
Όταν όμως το παλιό ακίνητο έχει τιμή 30% μικρότερη από το νεόδμητο, τότε το 56% όσων δηλώνουν αγοραστές επιλέγουν το παλιό ακίνητο και 38% το νεόδμητο.
Στη ζωντανή ψηφοφορία κατά τη διάρκεια της εκδήλωσης οι 800+ συμμετέχοντες ψήφισαν και αυτοί ως «σωστή» διαφορά το όριο του 30%).

Αυξάνεται το ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων, αλλά μειώνονται οι αγοραστές

Μέσα σε ενάμιση χρόνο το ποσοστό των πολιτών που ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητο μειώθηκε αισθητά. Ακόμα περισσότερο όμως μειώθηκε το ποσοστό των άμεσα ενδιαφερόμενων, άρα και των δυνητικά «πραγματικών» αγοραστών. Το ποσοστό εκείνων που δηλώνουν αγοραστές έπεσε από το 23% (2025 και 2024)  στο 19%.

Όμως, την ίδια στιγμή, το γενικότερο ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων αυξάνεται.  Στο Βαρόμετρο του Ιανουαρίου του 2026, οι έξι στους δέκα ερωτηθέντες σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, χαρακτηρίζουν τον εαυτό τους ως «γενικά ενδιαφερόμενο», ποσοστό αυξημένο κατά 6 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με τον Ιούνιο του 2025.

Ελάχιστοι οι άμεσα ενδιαφερόμενοι για αγορά ακινήτου

Ανάμεσα σε όσους ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτι, το μεγαλύτερο ποσοστό, σχεδόν ο ένας στους δύο (46%), τοποθετεί το χρονοδιάγρμμα αγοράς γενικώς και αορίστως «κάπου στο μέλλον».  Περίπου οι τρεις στους δέκα (31%) έχουν στόχο να αγοράσουν σπίτι εντός τριετίας. Λιγότεροι απο ένας στους τέσσερις (23%) ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτι εντός του επόμενου έτους ή ακόμα νωρίτερα. Πρόκειται για σημαντική υποχώρηση σε σύγκριση με το 34% του Νοεμβρίου του 2024.  Στην πράξη  μόλις το… 4,37% των ερωτώμενων δηλώνουν αγοραστές που θέλουν να αγοράσουν ακίνητο εντός 12μήνου.

Με τους πωλητές να παραμένουν σταθερά στο 8%, βλέπουμε ότι ουσιαστικά οι πωλητές έχουν φτάσει να είναι σχεδόν διπλάσιοι από τους αγοραστές.

Εκρηκτικό το στεγαστικό πρόβλημα

Το 89% των πολιτών θεωρεί το Στεγαστικό πρόβλημα ως «αρκετά μεγάλο / πολύ μεγάλο πρόβλημα», ενώ ένα ακόμη 10% το θεωρεί «μικρό πρόβλημα». Αυτά τα αποτελέσματα παραμένουν σταθερά σε όλα τα «Βαρόμετρα» και καταδεικνύουν την ένταση του προβλήματος.

Σε άλλη ερώτηση, το 17% των ερωτηθέντων δήλωσε πως διαθέτει σπίτι που κρατά κλειστό. Όσοι δήλωσαν πως έχουν τέτοιο ακίνητο, ρωτήθηκαν για το ποια θα ήταν τα κατάλληλα κίνητρα για να αποφασίσουν να ανοίξουν το σπίτι αυτό.

•  Το 65% διάλεξε τη μείωση φορολογίας
•  Το 64% τη γενναία επιδότηση για ενεργειακή αναβάθμιση
•  Το 62% επέλεξε τα μέτρα προστασίας των ιδιοκτητών
•  Το 35% περιμένει περαιτέρω αύξηση των τιμών
• Ενώ το 18% απάντησε πως για κανέναν λόγο δεν θα ανοίξει το κλειστό του ακίνητο

Ανέβασε τις τιμές ακινήτων το «Σπίτι μου 2»

Στην ερώτηση για τα αποτελέσματα που είχε το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2» στις τιμές πώλησης των κατοικιών, το 39% απάντησε «αύξηση πάνω από 10%», το 38% «αύξηση ως 10%», σταθερές είδε τις τιμές το 13% και το 2% θεωρεί ότι αυτές μειώθηκαν λόγω του προγράμματος. Έτσι περίπου το 77% των πολιτών θεωρεί πως το πρόγραμμα είχε ως αποτέλεσμα την άνοδο των τιμών. Με αυτή τη γνώμη συμφωνεί το 87% των επαγγελματιών της αγοράς.

… αλλά και τα ενοίκια

Στην ερώτηση για τις επιπτώσεις του προγράμματος αυτού στα ενοίκια των κατοικιών, το 82% εκτίμησε ότι οδήγησαν σε άνοδο ως 10% ή πάνω από 10%, με το 13% να δηλώνει πως οι τιμές έμειναν σταθερές και το 1% να λέει πως αυτές μειώθηκαν. Στην ομάδα αυτών που δηλώνουν αγοραστές και αναζητούν κατοικία το ποσοστό αυτό φτάνει το 87%.

Το πλήρες «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων» θα είναι διαθέσιμο εδώ