Πόσο ψηλά θα πάνε οι τιμές των ακινήτων

Με ποσοστό 15% θα προσαυξάνονται οι νέες αντικειμενικές αξίες που θα καταρτίσει σύντομα το υπουργείο Oικονομικών προκειμένου να υπολογίζεται ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας κατά την αγορά νεόδμητων οικοδομών με άδεια κατασκευής μετά την 1η Ιανουαρίου 2006.

Στην απόφαση αυτή φαίνεται να καταλήγει το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης εξετάζοντας τον μαθηματικό τύπο από τον οποίο θα προκύπτει η αξία πάνω στην οποία θα επιβληθεί ο νέος φόρος. Πάντως, το σίγουρο είναι ότι από τις αρχές του νέου έτους θα ισχύσουν νέες αυξημένες αντικειμενικές αξίες οι οποίες θα είναι ενιαίες για όλα τα ακίνητα και θα επιβαρύνουν ανάλογα τις μεταβιβάσεις, τις γονικές παροχές, τις κληρονομικές και διάφορους άλλους φόρους και τέλη όπως είναι ο Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας κτλ., προκειμένου να γεμίσουν τα άδεια ταμεία του Δημοσίου.

Μάλιστα το υπουργείο Oικονομικών προσδοκά ότι και εφέτος θα υπάρξουν πρόσθετα έσοδα από μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, κληρονομιές, έκδοση νέων οικοδομικών αδειών κτλ. καθώς, όπως συνηθίζεται τα τελευταία χρόνια, η εξαγγελία για άνοδο των αντικειμενικών αξιών φέρνει την αγορά «μπροστά». Δηλαδή πολλοί είναι εκείνοι που σπεύδουν να αγοράσουν το ακίνητο της αρεσκείας τους πριν από την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών, καθώς εκτιμούν ότι όταν αυτό συμβεί θα επιβαρυνθούν υπέρμετρα.

Η επικείμενη επιβολή του ΦΠΑ στα ακίνητα από 1.1.2006 και η αναμενόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των αγοραίων θα οδηγήσουν σε αύξηση των τιμών των ακινήτων, υποστηρίζουν στελέχη εταιρειών του κλάδου real estate. Ωστόσο, όπως τονίζουν παράγοντες της κτηματαγοράς, το υπάρχον απόθεμα ακινήτων μπορεί να καλύψει την αυξημένη ζήτηση που θα προκύψει ως το τέλος του έτους, καθώς πολλοί είναι εκείνοι που θα σπεύσουν να αγοράσουν κατοικία πριν από την έλευση των νέων αυξημένων αντικειμενικών τιμών για να γλιτώσουν φόρους.

Ωστόσο, οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, οι οποίες τελευταία φορά αναπροσαρμόστηκαν τον Μάρτιο του 2001, υπολείπονται σημαντικά έναντι των εμπορικών τιμών και μάλιστα αυτό παρατηρείται σε μεγαλύτερο ποσοστό στις λεγόμενες φθηνές ζώνες των δήμων και των κοινοτήτων και λιγότερο στις ακριβές. Αξίζει να σημειωθεί ότι σε αρκετές περιπτώσεις οι αγοραίες τιμές είναι διπλάσιες των αντικειμενικών, πράγμα που σημαίνει ότι από το νέο έτος η αναπροσαρμογή-αύξηση των τιμών ζώνης θα είναι σημαντική με ανάλογες συνέπειες στην τσέπη των εκατομμυρίων ιδιοκτητών και ενδιαφερόμενων αγοραστών ακινήτων.

Η αγορά σήμερα

Σήμερα η κτηματαγορά χαρακτηρίζεται από υπερπροσφορά νεόδμητων κατοικιών, συγκρατημένη ζήτηση, σταθεροποιητικές τάσεις στις τιμές, κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας, περιορισμό του διαθέσιμου εισοδήματος, αύξηση του ρυθμού χορήγησης των στεγαστικών δανείων, ανησυχία για πιθανή αύξηση επιτοκίων και αναμονή για τις φορολογικές αλλαγές που σκοπεύει να θεσπίσει η κυβέρνηση εντός του 2005 και οι οποίες θα εφαρμοσθούν με το νέο έτος.

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, οι κατασκευαστές έχουν μειώσει σημαντικά τον ρυθμό ανοικοδόμησης, καθώς πρώτα επιδιώκουν να πωλήσουν τα ακίνητα που κατασκεύασαν τα προηγούμενα χρόνια και μετά να αναπτύξουν καινούργιες κατοικίες.

Παράλληλα, εκτιμάται ότι εντός του 2005 οι ανεγέρσεις ακινήτων με τη μέθοδο της αντιπαροχής θα παρουσιάσουν αύξηση καθώς πολλοί είναι εκείνοι οι οποίοι εκτιμούν ότι η επιβολή του ΦΠΑ στην αντιπαροχή θα την κάνει ασύμφορη από 1.1.2006.

Oι τιμές πώλησης των κατοικιών κινούνται σταθεροποιητικά στις περισσότερες περιοχές, ωστόσο η μόνη περίπτωση να υπάρξουν δυσμενείς εξελίξεις στην κτηματαγορά είναι αν οι εξελίξεις στους μακροοικονομικούς δείκτες της οικονομίας είναι δραματικές, δηλαδή αν αυξηθούν υπέρμετρα τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων (άνω των 4 ποσοστιαίων μονάδων) και μειωθεί αισθητά το εισόδημα. Αν συμβεί όμως κάτι τέτοιο, αυτό θα επηρεάσει ολόκληρη την οικονομία και η κτηματαγορά θα είναι απλώς μία παρωνυχίδα του προβλήματος.

Πάντως, στην περίπτωση που τα επιτόκια διατηρηθούν στα σημερινά επίπεδα με κάποιες μικρές αυξομειώσεις, τότε δεν προβλέπεται να υπάρξει πρόβλημα στον κλάδο της αγοράς ακινήτων.

Τι φέρνει η μεταρρύθμιση

Σημαντικό παράγοντα στη διαμόρφωση της κτηματαγοράς αναμένεται να αποτελέσει η φορολογική μεταρρύθμιση που μελετά η κυβέρνηση για τα ακίνητα και τις ιδιοκτησίες. Μέχρι στιγμής το υπουργείο Oικονομικών έχει γνωστοποιήσει μέσω του υπουργού κ. Γ.Αλογοσκούφη ότι στις προθέσεις της κυβέρνησης είναι από 1.1.2006 να εφαρμοσθεί ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας στις νεόδμητες οικοδομές με παράλληλη κατάργηση του φόρου μεταβίβασης, ενώ για τις μεταχειρισμένες αναμένεται μείωση του φόρου μεταβίβασης.

Ωστόσο έως ότου ανακοινωθούν τα νέα μέτρα και φυσικά το ύψος της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, οι αγοραστές και οι πωλητές θα εξακολουθήσουν να λειτουργούν με τη λογική ότι είναι πολύ πιθανόν οι φορολογικές επιβαρύνσεις να είναι δυσμενέστερες από 1.1.2006 σε σχέση με τα ισχύοντα σήμερα.

Ωστόσο η κυβέρνηση έχει δεσμευθεί να θεσμοθετήσει μια σειρά αλλαγών, όπως είναι η μείωση του φόρου μεταβίβασης στα παλαιά ακίνητα (ορισμένοι μιλούν για μείωση ακόμη και κατά 50%, δηλαδή να ανέλθει στο 5%-6%), η επιβολή του ΦΠΑ κατά την αγορά νεόδμητων ακινήτων και στην αντιπαροχή, η αύξηση των αφορολόγητων ορίων για αγορά πρώτης κατοικίας, η κατάργηση του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας και των δημοτικών φόρων και η αντικατάστασή τους από έναν ενιαίο φόρο.

Σύμφωνα με το επικρατέστερο σενάριο, το όριο της απαλλαγής για πρώτη κατοικία για τους άγαμους θα ανέβει από 1.1.2006 στα 100.000 ευρώ από 65.000 ευρώ που είναι σήμερα, για τους έγγαμους στα 130.000 ευρώ από 100.000 ευρώ, ενώ το αφορολόγητο όριο για κάθε παιδί θα προσαυξάνεται κατά 20.000 ευρώ. Επίσης προβλέπονται σημαντικές αλλαγές στη φορολογία κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών.

Ομως η απόφαση για την αγορά ενός ακινήτου δεν εξαρτάται μόνο από τη φορολογική επιβάρυνση που θα προκύψει κατά τη μεταβίβασή του. Παράγοντες, όπως είναι η αξία του πωλούμενου ακινήτου, το ύψος των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία που βρίσκεται το ακίνητο και το κατά πόσον πληροί τις ανάγκες μιας οικογένειας είναι πολλές φορές πιο σημαντικοί για την αγορά ενός ακινήτου από τη φορολογία που θα το επιβαρύνει.

(Κ.Σιωμόπουλος, δημοσιογράφος της εφημερίδας «Το Βήμα»)