Ακίνητα: Το νέο σκηνικό για τους ιδιοκτήτες

Τα τελευταία χρόνια, η βραχυχρόνια μίσθωση αποτέλεσε τη «χρυσή κότα» για χιλιάδες ιδιοκτήτες. Γρήγορα κέρδη, τουρίστες σε κάθε γωνιά της χώρας, μεγαλύτερες αποδόσεις από ό,τι τα παραδοσιακά ενοίκια. Όμως το τοπίο αλλάζει.

Νέοι περιορισμοί, αυστηρότεροι έλεγχοι και προδιαγραφές οι οποίες μάλιστα αρχίζουν από σήμερα αλλά και βαριές φορολογικές επιβαρύνσεις καθιστούν την Airbnb λιγότερο ελκυστική. Έτσι, πολλοί ιδιοκτήτες στρέφονται ξανά στη μακροχρόνια μίσθωση, εκεί όπου υπόσχονται σταθερότητα και πλέον –φορολογικές ανάσες.

Οι νέοι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση

Κάθε μίσθωση έως 59 ημέρες χαρακτηρίζεται «βραχυχρόνια». Για να εκμισθωθεί νόμιμα ένα ακίνητο χρειάζεται:

• εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής,

• απόκτηση αριθμού μητρώου (ΑΜΑ),

• υποβολή δήλωσης στη σχετική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για κάθε διαμονή.

Οι παραβάσεις δεν συγχωρούνται: τα πρόστιμα ξεκινούν από 5.000 ευρώ και σε σοβαρές περιπτώσεις αγγίζουν τις 20.000 ή 40.000 ευρώ. Επιπλέον, σε κάποιες περιοχές –όπως το κέντρο της Αθήνας– ήδη «πάγωσε» η εγγραφή νέων ακινήτων.

Στα οικονομικά, τα πράγματα δυσκολεύουν:

• Αν ο ιδιοκτήτης έχει έως δύο ακίνητα, φορολογείται ως «εισόδημα από ακίνητη περιουσία»

• Από τρία ακίνητα και πάνω, θεωρείται επιχειρηματίας: ΦΠΑ 13 %, τέλος διαμονής, τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και τέλος παρεπιδημούντων (0,5 % έως 0,75 %).

Όλα αυτά συρρικνώνουν το καθαρό κέρδος και κάνουν πολλούς να αναρωτιούνται αν «αξίζει τον κόπο».

Το αντίβαρο: φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση

Η κυβέρνηση προσφέρει ισχυρό δέλεαρ: 36 μήνες πλήρους απαλλαγής φόρου εισοδήματος για κατοικίες έως 120 τ.μ. που:

• υπογράφουν συμβόλαιο τουλάχιστον τριών ετών,

• μετατρέπονται από Airbnb σε μακροχρόνια,
ή ήταν κενές για τρία χρόνια και πλέον επανέρχονται στην αγορά.

Η απαλλαγή ισχύει έως και το 2026 (με πρόβλεψη επέκτασης έως το 2027 για τα κενά ακίνητα). Με τις νέες βελτιώσεις μάλιστα που προστέθηκαν στο φορολογικό νομοσχέδιο αν η μίσθωση λυθεί πριν την τριετία, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει το όφελος αρκεί να βρει νέο ενοικιαστή μέσα σε τρεις μήνες

Οι νέες εξαγγελίες για τη φορολογία των ενοικίων

Μαζί με τα μέτρα για τα Airbnb, ανακοινώθηκαν και γενικότερες αλλαγές στη φορολογία των ενοικίων:

• Νέος συντελεστής 25% για εισοδήματα από 12.001€ έως 24.000€ τον χρόνο, από το 2026. Μέχρι σήμερα, μετά τις 12.000 € η φορολόγηση πήγαινε κατευθείαν στο 35%.

Η κλίμακα των ενοικίων:

• 15 % έως 12.000 €,
• 25 % (νέο) για 12.001 € – 24.000 €,
• 35 % για 24.001 € – 35.000 €,
• 45 % πάνω από 35.000 €.

• Υποχρεωτική πληρωμή ενοικίων μέσω τράπεζας από το 2026 και δήλωση του λογαριασμού. Όποιος δεν συμμορφωθεί, χάνει την έκπτωση 5 % από τις δαπάνες που εκπίπτουν.

• Μητρώο Ιδιοκτησίας & Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) για συγκέντρωση όλων των στοιχείων σε ένα ενιαίο σύστημα.

• Μείωση ή κατάργηση ΕΝΦΙΑ για πρώτη κατοικία σε χωριά έως 1.500 κατοίκους (–50 % το 2026, πλήρης κατάργηση το 2027).

• Συνέχιση της αναστολής ΦΠΑ σε αγοραπωλησίες νεόδμητων οικοδομών.

• Συνέχιση της έκπτωσης φόρου έως 3.200 € ετησίως για πέντε έτη σε δαπάνες ανακαίνισης/ενεργειακής αναβάθμισης.

Το νέο δίλημμα του ιδιοκτήτη

Η εικόνα είναι ξεκάθαρη: το Airbnb γίνεται όλο και πιο δύσκολο, η μακροχρόνια μίσθωση πιο ασφαλής και –με τις νέες απαλλαγές– ίσως πιο κερδοφόρα σε βάθος χρόνου.