Φορολογία οικοδομικών επιχειρήσεων

Με τις αλλαγές που επήλθαν με τον Ν.3522/06 κυρίως ως προς τον προσδιορισμό των καθαρών κερδών των τεχνικών και οικοδομικών επιχειρήσεων, εισάγεται ο λογιστικός προσδιορισμός των καθαρών κερδών όλων των τεχνικών επιχειρήσεων και ορισμένων οικοδομικών.

Για όσες οικοδομικές επιχειρήσεις προβλέπεται λογιστικός προσδιορισμός του καθαρού εισοδήματος, αυτός αφορά σε οικοδομές, η άδεια των οποίων εκδόθηκε από 1/1/2007 και μετά. Ο τεκμαρτός προσδιορισμός του εισοδήματος των οικοδομικών επιχειρήσεων εφαρμόζεται για τις ατομικές επιχειρήσεις, τις ΟΕ, ΕΕ, Κοινοπραξίες, Κοινωνίες Αστικού Δικαίου κτλ στις οποίες δεν συμμετέχουν νομικά πρόσωπα της παρ. 1 του άρθρου 101 του ΚΦΕ (ΑΕ, ΕΠΕ, κ.λπ.).

Για τις επιχειρήσεις που ασχολούνται με την εκτέλεση δημόσιων ή ιδιωτικών τεχνικών έργων ο προσδιορισμός του καθαρού εισοδήματος διενεργείται λογιστικά ανεξάρτητα από τη νομική μορφή που λειτουργούν (ατομική επιχείρηση, ΟΕ, ΕΕ, κ.λπ.) και αφορά τα δημόσια ή ιδιωτικά τεχνικά έργα που αναλαμβάνονται από 1/1/2007 και μετά.

α) Ακαθάριστα Έσοδα

Ως ακαθάριστα έσοδα των οικοδομικών επιχειρήσεων θεωρούνται η αξία των αυτοτελών οικοδομών, διαμερισμάτων πολυκατοικιών, καταστημάτων, γραφείων, αποθηκών και λοιπών χώρων, όπως αυτή αναγράφεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από την αντικειμενική αξία.

Περαιτέρω όμως, η τελική αξία που λαμβάνεται ως ακαθάριστο έσοδο δεν μπορεί να είναι μικρότερη της αξίας που αναμορφώνεται μετά τον έλεγχο της ειδικής δήλωσης ΦΠΑ (ΠΟΛ.1053/06, 1054/06 και ΠΟΛ.1071/06). Σημειώνεται ότι η προσδιορισθείσα με τον τρόπο αυτό αξία του ακινήτου, αν αμφισβητηθεί από τον φορολογούμενο μπορεί να ζητηθεί με αίτησή του προς το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε). Η εκτίμηση του ακινήτου και η αξία που θα προσδιορισθεί είναι δεσμευτική για τον προϊστάμενο Δ.Ο.Υ. Σε επόμενο στάδιο η αξία προσδιορίζεται από τα δικαστήρια, εφόσον ο φορολογούμενος εξακολουθεί να αμφισβητεί την αξία που εκτιμήθηκε από το Σ.Ο.Ε.

β) Χρόνος Απόκτησης Εισοδήματος

Ως χρόνος απόκτησης των ακαθαρίστων εσόδων των οικοδομικών επιχειρήσεων θεωρείται η ημέρα σύνταξης του οριστικού συμβολαίου ή η ημέρα που συμπληρώνονται δύο (2) έτη από την σύνταξη του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, χωρίς να έχει συνταχθεί οριστικό συμβόλαιο στο διάστημα των δύο (2) ετών. Αν στο προσύμφωνο υπάρχει ο όρος της αυτοσύμβασης και έχει καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και παραδίδεται η νομή του ακινήτου, ως χρόνος απόκτησης του εισοδήματος θεωρείται η ημέρα υπογραφής του προσύμφωνου.

γ) Καθαρά Κέρδη

• Τεκμαρτός Τρόπος Προσδιορισμού Καθαρών κερδών Οικοδομικών επιχειρήσεων

Ο τεκμαρτός τρόπος προσδιορισμού των καθαρών κερδών των οικοδομικών επιχειρήσεων ισχύει για:

– Ατομικές επιχειρήσεις,

– ΟΕ, ΕΕ, Κοινωνίες Αστικού Δικαίου που ασκούν επιχείρηση ή επάγγελμα, Αστικές κερδοσκοπικές ή μη εταιρείες, συμμετοχικές ή αφανείς εταιρείες και κοινοπραξίες του άρθρου 2, παρ. 2 του ΚΒΣ, εφόσον στους παραπάνω υπόχρεους δεν συμμετέχουν Α.Ε., ΕΠΕ, Δημόσιες, Δημοτικές ή Κοινοτικές επιχειρήσεις και εκμεταλλεύσεις κερδοσκοπικού χαρακτήρα, Συνεταιρισμοί, Αλλοδαπές επιχειρήσεις οποιασδήποτε μορφής και οργανισμοί που αποβλέπουν στην απόκτηση εισοδήματος.

Τα καθαρά κέρδη προκύπτουν με τη χρήση του συντελεστή 15% στα ακαθάριστα έσοδα.

Ο συντελεστής διπλασιάζεται (30%) στις περιπτώσεις:

– Μη επίδειξης βιβλίων και στοιχείων

– Μη τήρησης βιβλίων και στοιχείων του ΚΒΣ, ενώ υφίσταται υποχρέωση τήρησης.

– Τήρησης βιβλίων κατώτερης κατηγορίας του ΚΒΣ ή τήρησης ανεπαρκών ή ανακριβών βιβλίων.

• Λογιστικός Προσδιορισμός Καθαρών Κερδών Οικοδομικών Επιχειρήσεων

Ο λογιστικός τρόπος προσδιορισμού των καθαρών κερδών των οικοδομικών επιχειρήσεων εφαρμόζεται:

– Στα νομικά πρόσωπα της παρ. 1 του άρθρου 101 του ΚΦΕ, στα οποία περιλαμβάνονται:

– Στους υπόχρεους της παρ. 4 του άρθρου 2 του ΚΦΕ, (ΟΕ, ΕΕ, Κοινωνίες Αστικού Δικαίου που ασκούν επιχείρηση ή επάγγελμα, Αστικές κερδοσκοπικές ή μη εταιρείες, κ.λπ.), στους οποίους συμμετέχει ένα από τα παραπάνω νομικά πρόσωπα της περίπτωσης α’ (ισχύει για οικοδομές των οποίων η άδεια κατασκευής εκδόθηκε από 1/1/2007 και μετά).

Ο λογιστικός προσδιορισμός του εισοδήματος, επιτυγχάνεται με έκπτωση από τα ακαθάριστα έσοδα, των δαπανών που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία.

Χρήστος Β. Παύλου, οικονομολόγος