Η πρώτη κατοικία και τι αλλάζει από 1η Ιανουαρίου 2006

Η αγορά πρώτης κατοικίας από το 1980 έχει μερική απαλλαγή από το φόρο μεταβιβάσεως με ορισμένες προϋποθέσεις, που είναι οι εξής:

• Δεν καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας του φορολογούμενου

• Αγορά εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα του ακινήτου

• Το ακίνητο πρέπει να είναι σε οικόπεδο οικοδομήσιμο

• Το ακίνητο πρέπει να ευρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο Δήμου ή Κοινότητος ή εντός οικισμού προ του 1923

• Το ακίνητο πρέπει να αγοράζεται από φυσικό πρόσωπο (κατ εξαίρεση επιτρέπεται η αγορά και από τους δύο συζύγους μαζί).

• Εάν έχει λυθεί ο γάμος (με θάνατο ή με διαζύγιο), τότε την απαλλαγή δικαιούται ο επιζών ή διαζευγμένος σύζυγος που έχει την επιμέλεια των τέκνων.

Επισημαίνεται ότι η αγορά ή η ανέγερση πρώτης κατοικίας ή διαμερίσματος μέχρι 120 τ.μ. δεν αποτελεί τεκμήριο αγοράς. Αν η επιφάνεια της πρώτης κατοικίας υπερβαίνει τα 120 τ.μ., τότε ως τεκμήριο λαμβάνεται η δαπάνη αγοράς που αντιστοιχεί στην επιφάνεια πάνω από τα 120 τ.μ.

Κάλυψη των στεγαστικών αναγκών

Οι στεγαστικές ανάγκες δεν καλύπτονται εάν η επιφάνεια του υπάρχοντος διαμερίσματος:

• Στον άγαμο είναι μικρότερη από 35 τ.μ.

• Στον έγγαμο χωρίς παιδιά είναι μικρότερη από 70 τ.μ.

• Στον έγγαμο με ένα παιδί είναι μικρότερη από 90 τ.μ.

• Στον έγγαμο με δύο παιδιά είναι μικρότερη από 110 τ.μ.

• Στον έγγαμο με τρία παιδιά είναι μικρότερη από 135 τ.μ.

• Στον έγγαμο με τέσσερα παιδιά είναι μικρότερη από 160 τ.μ.

Εάν ο ενδιαφερόμενος αγοράσει πρώτη κατοικία, της οποίας το εμβαδόν είναι μεγαλύτερο από τα οριζόμενα υπό του νόμου για τις στεγαστικές ανάγκες του, τότε για τα επιπλέον μέτρα καταβάλλεται ο φόρος μεταβιβάσεως, χωρίς απαλλαγή.

Παράδειγμα: Εάν έγγαμος με ένα παιδί αγοράσει πρώτη κατοικία εμβαδού 95 τ.μ., τότε δικαιούται την απαλλαγή για τα 90 τ.μ., θα πληρώσει όμως τον φόρο μεταβίβασης για τα υπόλοιπα 5 τ.μ. Το ποσό που απαλλάσσεται του φόρου κατά την αγορά πρώτης κατοικίας εξαρτάται από ορισμένα οικογενειακά δεδομένα, ισχύος μέχρι 31.12.2005:

• Στον άγαμο, η φορολογική η απαλλαγή ανέρχεται σε 65.000 ευρώ

• Στον έγγαμο χωρίς παιδιά, η απαλλαγή ανέρχεται σε 100.000 ευρώ

• Στον άγαμο που έχει την επιμέλεια των τέκνων, η απαλλαγή ανέρχεται σε 100.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με ένα παιδί, η απαλλαγή ανέρχεται σε 120.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με δύο παιδιά, η απαλλαγή ανέρχεται σε 140.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με τρία παιδιά, η απαλλαγή ανέρχεται σε 170.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με τέσσερα παιδιά η απαλλαγή ανέρχεται σε 200.000 ευρώ, κλπ.

• Εφόσον οι κατοικίες ευρίσκονται σε δήμους ή κοινότητες με πληθυσμό πάνω από 3.000 κατοίκους.

• Η απαλλαγή δίδεται, εφόσον ο κληρονόμος αποκτά μία μόνο κατοικία

Τα παραπάνω απαλλασσόμενα ποσά μεταβάλλονται από την 1/1/2006 ως εξής:

• Στον άγαμο, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 75.000 ευρώ

• Στον έγγαμο χωρίς παιδιά, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 115.000 ευρώ

• Στο διαζευγμένο ή χήρο που έχει την επιμέλεια των τέκνων, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 115.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με ένα παιδί, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 138.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με δύο παιδιά, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 161.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με τρία παιδιά, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 196.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με τέσσερα παιδιά, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 219.000 ευρώ

Φορολογικές απαλλαγές για την αγορά οικοπέδου για ανέγερση πρώτης κατοικίας

Οι φορολογικές απαλλαγές για την αγορά οικοπέδου για ανέγερση πρώτης κατοικίας μέχρι 31/12/2005 είναι οι εξής:

• Στον άγαμο η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 30.000 ευρώ

• Στον έγγαμο χωρίς παιδιά, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 55.000 ευρώ

• Στον διαζευγμένο ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχει την επιμέλεια των τέκνων του, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 55.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με ένα παιδί, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 63.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με δύο παιδιά, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 71.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με τρία παιδιά, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 81.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με τέσσερα παιδιά, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 91.000 ευρώ

Η απαλλαγή παρέχεται για ένα μόνο οικόπεδο εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα, ενώ το οικόπεδο πρέπει να είναι οικοδομήσιμο και εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου.

Τα παραπάνω απαλλασσόμενα ποσά μεταβάλλονται από την 1/1/2006 ως εξής:

• Στον άγαμο η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 35.000 ευρώ

• Στον έγγαμο χωρίς παιδιά, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 64.000 ευρώ

• Στον διαζευγμένο ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχει την επιμέλεια των τέκνων του, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 64.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με ένα παιδί, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 74.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με δύο παιδιά, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 84.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με τρία παιδιά, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 96.000 ευρώ

• Στον έγγαμο με τέσσερα παιδιά, η φορολογική απαλλαγή ανέρχεται σε 108.000 ευρώ, κλπ.

Μεταβίβαση πρώτης κατοικίας η οποία αγοράστηκε με χρήση των αφορολόγητων ποσών

Σε περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας με χρήση των αφορολόγητων ποσών για το φόρο μεταβιβάσεως δεν υπάρχει δυνατότητα να μεταβιβαστεί στη συνέχεια η κατοικία. Η απαλλαγή παρέχεται εάν το ακίνητο παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή μία τουλάχιστον πενταετία, εκτός εάν άλλαξαν στο μεταξύ οι στεγαστικές του ανάγκες (λόγω αύξησης των μελών της οικογενείας). Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει το (πρώτο) ακίνητο, για το οποίο έχει πάρει την απαλλαγή, να πληρώσει τον φόρο και να αγοράσει με απαλλαγή νέα πρώτη κατοικία που να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες.

Απαλλαγή από το φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας όταν η κατοικία αποκτάται από το τέκνο με γονική παροχή

Υπάρχει απαλλαγή από το φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας, όταν η κατοικία αποκτάται από το τέκνο με γονική παροχή του γονέα, εφόσον γίνεται κατά πλήρη κυριότητα και εις ολόκληρο και όχι κατά ψιλή κυριότητα ή με ποσοστό εξ’ αδιαιρέτου. Και σ αυτή την περίπτωση ισχύουν τα ίδια ακριβώς με την περίπτωση της απαλλαγής κατά την αγορά του ακινήτου ή του οικοπέδου.

Απαλλαγή από το φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας όταν η κατοικία αποκτάται από το τέκνο με κληρονομιά από τους γονείς του

Και σ αυτήν την περίπτωση υφίσταται η απαλλαγή και ισχύουν τα ίδια ακριβώς με την περίπτωση της απαλλαγής κατά την αγορά του ακινήτου.

Έκπτωση από εισόδημα των τόκων στεγαστικού δανείου για αγορά πρώτης κατοικίας

Οι τόκοι που πληρώνουν οι φορολογούμενοι στην τράπεζα είναι υψηλότεροι τα πρώτα χρόνια του δανείου και μειώνονται τα τελευταία, λίγο πριν την εξόφληση του δανείου, όταν εξαντλείται το κεφάλαιο. Οι τόκοι εκπίπτουν από το εισόδημα ή από το φόρο, ανάλογα με το έτος που έχει υπογραφεί το συμβόλαιο του δανείου.

Συγκεκριμένα:

• Εάν το συμβόλαιο έχει υπογραφεί μέχρι 31/12/1999, οι τόκοι εκπίπτουν από το εισόδημα, ανεξάρτητα από το ύψος του δανείου ή του εμβαδού της κατοικίας.

• Εάν το συμβόλαιο έχει υπογραφεί από 1/1/2000 μέχρι 31/12/2002, οι τόκοι εκπίπτουν από το εισόδημα, ανεξάρτητα από το ύψος του δανείου, αλλά μέχρι εμβαδό κατοικίας 120 τ.μ.

• Εάν το συμβόλαιο έχει υπογραφεί από 1/1/2003 μέχρι 31/12/2004, οι τόκοι εκπίπτουν κατά ποσοστό 15% από το φόρο, αλλά μέχρι ύψους δανείου 200.000 ευρώ και μέχρι εμβαδό κατοικίας 120 τ.μ.

• Εάν το συμβόλαιο έχει υπογραφεί από 1/1/2005 και μετά, οι τόκοι θα εκπέσουν κατά ποσοστό 20% από το φόρο, αλλά μέχρι ύψους δανείου 200.000 ευρώ και μέχρι εμβαδό κατοικίας 120 τ.μ.

(Ορέστης Σεϊμένης, Οικονομολόγος – Φοροτεχνικός)