Ακίνητα: Πώς η ακρίβεια… συρρικνώνει τα σπίτια μας – «Χάσαμε» σε δύο χρόνια 7 τ.μ.

Συνεχίζεται το γαϊτανάκι των αυξήσεων στα ακίνητα. Οι τιμές στην Ελλάδα βρίσκονται σε σταθερή ανοδική τροχιά εδώ και σχεδόν μια δεκαετία.

Η ανάκαμψη της αγοράς ξεκίνησε επίσημα το 2018 όταν η χώρα άρχισε να βγαίνει από την πολυετή οικονομική κρίση. Από τότε μέχρι σήμερα οι τιμές αυξάνονται κάθε χρόνο με τη διετία 2023 – 2024 να έχουμε «εκτόξευση» των τιμών, με διψήφια ποσοστά αύξησης.

Αυξάνονται οι τιμές, μικραίνουν τα σπίτια – Τι αγοράζει κάποιος με 250.000 ευρώ

Η κατοικία παραμένει βασική κοινωνική ανάγκη και ταυτοχρόνως αποταμιευτικό καταφύγιο και επενδυτικό προϊόν, επηρεάζοντας άμεσα τον οικογενειακό προγραμματισμό, το διαθέσιμο εισόδημα και τη συνολική δυναμική της οικονομίας.

Έχοντας δεδομένα τα παραπάνω οι αντοχές της ελληνικής αγοράς δοκιμάζονται και ο «χάρτης» της προσφοράς αλλάζει.

Η κατοικία παραμένει βασική κοινωνική ανάγκη

Πώς αλλάζει ο «χάρτης» των ακινήτων

Με την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών να παραμένει στάσιμη τα νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων δείχνουν μια μετατόπιση. Ειδικότερα, βάσει στοιχείων που προκύπτουν με βάση τις αγγελίες που έχει επεξεργαστεί η εταιρεία αναλύσεων δεδομένων ReDataset του ομίλου Resolute Cepal Greece, σε σχέση με το 2023, αν κάποιος διέθετε τότε και τώρα ένα κεφάλαιο 250.000 ευρώ το σπίτι που θα αγόραζε σήμερα θα ήταν μικρότερο κατά 6,9 τετραγωνικά μέτρα, κατά μέσο όρο, όπως προκύπτει από την επεξεργασία των αγγελιών πανελλαδικά που επεξεργάστηκε ο Οικονομικός Ταχυδρόμος.

Έτσι, από τα 109,7 τ.μ. του 2023 η επιφάνεια των τ.μ. έχει μεταβληθεί σήμερα στα 102,8 τ.μ. με την εικόνα φυσικά να αλλάζει ανάλογα με την περιοχή.

Στο κέντρο της Αθήνας αγοράζει κανείς σήμερα ένα σπίτι 87,8 τ.μ. ηλικίας 40 ετών, όταν το 2023 αγόραζε 94,6 τ.μ. για ένα σπίτι, επίσης 40ετίας, ηλικίας του 1987, με τα νούμερα να αποτυπώνουν μία μείωση σε επιφάνεια κατά 6,8 τ.μ.

Στα Νότια προάστια  με 250.000 ευρώ αγοράζει κανείς ένα σπίτι 84,2 τ.μ. του 1988, όταν το 2023 με τα ίδια χρήματα αγόραζε διαμέρισμα 87,5 τ.μ. ηλικίας του 1991.

Η Καλλιθέα καταγράφει τις μεγαλύτερες απώλειες σε επιφάνεια, με μείον 7,2 τ.μ. από το 2023 μέχρι σήμερα, με τα 250.000 ευρώ να εξασφαλίζουν ένα σπίτι του 1987 επιφάνειας 85,9 τ.μ. το  2025. Απώλειες σε τετραγωνικά μέτρα καταγράφονται και σε Γαλάτσι, Βύρωνα (-9,8 τ.μ.) και Ηλιούπολη (-7,5 τ.μ.).

Στις πιο ακριβές αγορές, όπως το Παλαιό Φάληρο, οι απώλειες είναι μικρές.

Ίδια εικόνα σχεδόν παντού

Στον Πειραιά, με το ίδιο διαθέσιμο ποσό ο αγοραστής καταλήγει πλέον σε μικρότερα και ελαφρώς παλαιότερα ακίνητα, καθώς τα 250.000 ευρώ αντιστοιχούν πλέον σε κατοικία 91,9 τ.μ., κατασκευής 1997, έναντι 99,4 τ.μ. και έτους 1996, που μπορούσε να αποκτήσει το 2023. Στα δυτικά προάστια η απώλεια επιφάνειας ανέρχεται σε 6,1 τ.μ. στη διετία 2023-2025. Με 250.000 ευρώ αγοράζεται σπίτι σήμερα 98,7 τ.μ. του 2003 από τα 104,8 τ.μ. του 2007 που αγόραζε κάποιος με τα ίδια χρήματα το 2023.

Στα βόρεια, η Πεντέλη είναι «πρωταθλήτρια» με απώλεια 18,7 τ.μ. σε επιφάνεια. Σε άλλες περιοχές, με το ίδιο ποσό αγοράζει κάποιος μικρότερα σπίτια κατά 16,2 τ.μ. στα Βριλήσσια, κατά 16,1 τ.μ. σε Χολαργό, Παπάγου, κατά 14,2 τ.μ. στην Αγία Παρασκευή και κατά 10,9 τ.μ. σε Φιλοθέη, Ψυχικό.

Στη Θεσσαλονίκη το 2023, με 250.000 ευρώ αγόραζε κανείς στη συμπρωτεύουσα σπίτι του 1999 επιφάνειας 176,2 τ.μ., ενώ τώρα αγοράζει ακίνητο 135,8 τ.μ. του 2003. Στο Βόλο, η απώλεια σε επιφάνεια φτάνει τα 35,7 τ.μ. Στη Χαλκίδα, η ψαλίδα είναι στα 23 τ.μ., στην Καλαμάτα 22,9 τ.μ., στην Πάτρα 17,9 τ.μ., στο Ηράκλειο στα 12,5 τ.μ..

Σε ακίνητα μεσαίου μεγέθους και κόστους στρέφονται οι αγοραστές

Το προφίλ των αγοραστών

Στο μεταξύ, σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάς, οι ξένοι αγοραστές που δραστηριοποιήθηκαν το 2025 κινήθηκαν κατά προτεραιότητα σε διαμερίσματα και μονοκατοικίες, ηλικίας άνω των πέντε ετών, επιφάνειας από εξήντα έως εκατό τετραγωνικών μέτρων και αξίας κυρίως από 100.000 ευρώ έως 200.000 ευρώ. Πρόκειται για ένα σαφές προφίλ αγοραστή, που επιλέγει ακίνητα μεσαίου μεγέθους και κόστους, τα οποία ανταποκρίνονται τόσο σε ανάγκες ιδιοχρησίας, όσο και σε ήπια επενδυτική λογική.

Το βασικό κίνητρο αγοράς για το 52% των ξένων αγοραστών ήταν η χρήση του ακινήτου ως δεύτερη ή εξοχική κατοικία, επιβεβαιώνοντας το διαχρονικό τίτλο της Ελλάδας, ως προορισμού παραθεριστικής κατοικίας. Παράλληλα, το 30% προχώρησε σε αγορές με επενδυτικό σκοπό, είτε για εκμίσθωση, είτε για μελλοντική μεταπώληση, ενώ μόλις το 10% αγόρασε ακίνητο για κύρια κατοικία.

Ως προς τον τύπο των ακινήτων, τα διαμερίσματα συγκέντρωσαν το 38% των αγορών, ακολουθούμενα από μονοκατοικίες και μεζονέτες, ενώ τα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα. Καθοριστικό στοιχείο αποτελεί το γεγονός ότι σχεδόν οκτώ στους δέκα αγοραστές επέλεξαν μεταχειρισμένα ακίνητα, έναντι μόλις ενός στους πέντε, που στράφηκαν σε νεόδμητα.

Για το 2026, όπως καταγράφει η Elxis-At Home in Greece, η αγορά εισέρχεται σε μια φάση διπλής κατεύθυνσης. Από τη μία πλευρά, ενισχύεται το ενδιαφέρον για μικρότερες και πιο προσιτές νεόδμητες εξοχικές κατοικίες, είτε ως οικονομικότερη επιλογή είτε ως εργαλείο επενδυτικής αξιοποίησης. Η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες εξήντα έως 70 τ.μ. ή ακόμα και μικρότερες μονάδες 35 έως 45 τ.μ., ιδίως για χρήση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, αποτυπώνει μια σαφή προσαρμογή των αγοραστών στις αυξημένες τιμές και στο υψηλότερο κόστος εισόδου στην αγορά.