Οι ανατροπές που φέρνει το χωροταξικό στον τουρισμό σε Airbnb και ξενοδοχεία – Οι αντιδράσεις

Με σαφές μήνυμα προς την αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου Airbnb) και με αιχμή τις αυξανόμενες πιέσεις που καταγράφονται σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς, το προτεινόμενο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό βάζει στο τραπέζι περιορισμούς για τα Airbnb σε νεόδμητες κατοικίες στα νησιά, η θέσπιση των οποίων παραπέμπεται ωστόσο στο μέλλον. Γενικότερα, το σχέδιο, που παρουσιάστηκε χθες από τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Σταύρο Παπασταύρου και την υπουργό Τουρισμού κυρία Ολγα Κεφαλογιάννη τέθηκε χθες σε δεύτερη, ολιγοήμερη διαβούλευση, ανοίγει τον δρόμο για παρεμβάσεις στην ανάπτυξη της τουριστικής βιομηχανίας στην Ελλάδα, με την κυβέρνηση να επιδιώκει η σχετική Κοινή Υπουργική Απόφαση να έχει υπογραφεί έως τα τέλη Ιουνίου.

Όρια στα Airbnb

Στο επίκεντρο των νέων προβλέψεων βρίσκεται η αναστολή της καταχώρησης και έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) για νεόδμητες κατοικίες στα νησιά. Πρόκειται για μία διάταξη που θα επιχειρήσει να ανακόψει τη διοχέτευση νέου οικιστικού αποθέματος στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική πίεση για τους μόνιμους κατοίκους εντείνεται, ενώ παράλληλα οι υποδομές πολλών νησιωτικών περιοχών δοκιμάζονται από τον υπερτουρισμό.

Το νέο χωροταξικό πλαίσιο συνδέει τη λειτουργία της βραχυχρόνιας μίσθωσης με τη βιωσιμότητα και την ανθεκτικότητα των προορισμών, αφήνοντας ανοιχτό το ενδεχόμενο επιβολής ευρύτερων περιορισμών μέσω ειδικών νομοθετικών ρυθμίσεων. Όπως επισημαίνεται στο κείμενο της διαβούλευσης, η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα μπορεί να υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς, ανάλογα με την κατηγοριοποίηση των περιοχών αλλά και τα ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά κάθε προορισμού.

Γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης Airbnb

Με άλλα λόγια, η διείσδυση των Airbnb δεν θα είναι ίδια τα επόμενα χρόνια και στις πέντε περιοχές στις οποίες κατηγοριοποιείται ο εθνικός χώρος με βάση τη χωρική διάρθρωση των τουριστικών καταλυμάτων, ήτοι στις Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α, δηλαδή στις κορεσμένες), στις Αναπτυγμένες (Β), στις Αναπτυσσόμενες (Γ), στις Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) και στις Περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης (Ε). Όπως αναφέρεται, οι κατευθύνσεις αυτές αποσκοπούν, μεταξύ άλλων, στην ορθολογική διαχείριση της τουριστικής ζήτησης σε χωρικό και χρονικό επίπεδο, στην προστασία του τουριστικού προϊόντος από φαινόμενα «υπερφόρτωσης» και περιβαλλοντικής υποβάθμισης, αλλά και στη διατήρηση της φυσιογνωμίας και της λειτουργικότητας των περιοχών.

Παράλληλα, το σχέδιο προβλέπει ότι οι σχετικές ρυθμίσεις θα διαμορφώνονται με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ αλλά και από το Πληροφοριακό Σύστημα Άσκησης Δραστηριοτήτων και Ελέγχων ΟΠΣ-ΑΔΕ, ώστε να υπάρχει σαφέστερη εικόνα για την έκταση και την ένταση της δραστηριότητας ανά περιοχή. Στο πλαίσιο αυτό, ανοίγει ο δρόμος για μία σειρά παρεμβάσεων, όπως ο καθορισμός ειδικών όρων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε σχέση με τη χρήση τους ως κύρια κατοικία, η ρύθμιση της χρονικής διάρκειας δραστηριοποίησης ανά έτος, αλλά και η δημιουργία γεωγραφικών ζωνών όπου θα επιβάλλονται απαγορεύσεις ή περιορισμοί.

Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα επιβολής φραγμών στην ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, με ειδική αναφορά και στις νεόδμητες κατοικίες. Οι προβλέψεις αυτές θα λειτουργούν συμπληρωματικά προς το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο και θα εξειδικεύονται είτε μέσω ειδικών ρυθμίσεων είτε σε επόμενα επίπεδα χωρικού σχεδιασμού και ειδικότερα μέσω των Τοπικών και Ειδικών Χωροταξικών Σχεδίων (ΤΠΣ – ΕΠΣ) είτε μέσω των περιφερειακών χωροταξικών σχεδίων.

Η αντιμετώπιση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης αποτελεί βασικό σημείο αντίδρασης του ξενοδοχειακού κλάδου. Κι αυτό διότι, το σχέδιο αν και προβλέπει δυνατότητα μελλοντικών περιορισμών και ειδικών ρυθμίσεων για τα Airbnb, οι ξενοδόχοι θεωρούν ότι ουσιαστικά όλα παραπέμπονται στο μέλλον, χωρίς άμεσες δεσμευτικές παρεμβάσεις.

Λίγες οι κορεσμένες περιοχές, έως 100 οι κλίνες νέων ξενοδοχείων

Οι περιοχές που βρίσκονται στο «κόκκινο» στο προτεινόμενο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο παραμένουν περιορισμένες καθώς η κατηγοριοποίηση συναρτάται από τον αριθμό των κλινών δίχως όμως να συνυπολογίζονται και τα Airbnb. Ειδικότερα, όπως και στο αρχικό draft που είχε τεθεί σε διαβούλευση το καλοκαίρι του 2024, οι κορεσμένες περιοχές είναι 18.

Στις περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης περιλαμβάνονται τα νησιά της Σκιάθου, της Μυκόνου, της Σαντορίνης και της Κω (εκτός από την περιοχή Δικαίου που κατατάσσεται στις αναπτυσσόμενες), οι δημοτικές ενότητες Ζακυνθίων, Αρκαδίων και Λαγανά (Ζάκυνθος), Ερμούπολης Σύρου, Αφάντου, Ιαλυσού και Καλλιθέας Ρόδου, Τήνου (εκτός Εξωμβούργου και Πανόρμου), Κερκυραίων, Μαλίων και Χερσονήσου Ηρακλείου Κρήτης, Νέας Κυδωνίας Χανίων και η παραλία Πιερίας.

Σε αυτές, όπως προέβλεπε και το αρχικό σχέδιο που είχε τεθεί σε διαβούλευση, η ελάχιστη έκταση για τη δόμηση εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 16 στρέμματα, τουλάχιστον έως ότου οριστούν διαφορετικά από τα ΤΠΣ-ΕΠΣ. Για τα νησιά της συγκεκριμένης κατηγορίας Α (Ελεγχόμενης Ανάπτυξης), τα νέα τουριστικά καταλύματα δεν θα μπορούν να ξεπερνούν τις 100 κλίνες. Επίσης, θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 3, 4 ή 5 αστέρων (ή κλειδιών) ενώ θα παρέχονται κίνητρα για την ανάπτυξη οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (τύπου glamping), όπως και σε όλες τις υπόλοιπες κατηγορίες.

Έως 350 κλίνες για νέα καταλύματα στις αναπτυγμένες περιοχές

Στις αναπτυγμένες περιοχές (Β) το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων εκτός σχεδίου προτείνεται στα 12 στρέμματα, τουλάχιστον έως τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου (ΕΠΣ – ΤΠΣ). Τόσο τα νέα όσο και επεκτάσεις παλαιότερων καταλυμάτων θα πρέπει να είναι 3,4 ή 5 αστέρων.

Όσο για τα νησιά της κατηγορίας θα επιτρέπονται τουριστικά καταλύματα έως 350 κλίνες. Σε αυτά κατατάσσονται το Αγκίστρι, η Αίγινα, ο Πόρος, οι Σπέτσες, η Μήθυμνα Λέσβου, η Φολέγανδρος, η Πάτμος, η Σίφνος, η Πάρος και η Αντίπαρος κλπ.

Στα οκτώ στρέμματα η αρτιότητα στις λιγότερο αναπτυγμένες περιοχές

Στις αναπτυσσόμενες περιοχές (Γ) στις περιοχές πρώιμης ανάπτυξης (Δ) και στις περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης (Ε) έως ότου καθοριστούν ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης από τον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό, για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων _ αποκλειστικά 3,4 ή 5 αστέρων ή κλειδιών – στις εκτός σχεδίου περιοχές το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν ορίζεται στα οκτώ στρέμματα. Η ρύθμιση θα ισχύει και στην περίπτωση επέκτασης υφιστάμενου καταλύματος.

Χωρίς όριο κλινών

Για τα νησιά των συγκεκριμένων τριών κατηγοριών (Γ, Δ και Ε) δεν τίθεται ανώτατο όριο κλινών. Στις αναπτυσσόμενες περιοχές περιλαμβάνονται η Ύδρα, τα Κύθηρα, τα Μέθανα, η πόλη της Μυτιλήνης, ο Άγιος Κήρυκος Ικαρίας, η Μήλος, η Σίκινος, η Κάλυμνος, Αστυπάλαια, Λειψοί, Λέρος κ.ά. Στις περιοχές πρώιμης ανάπτυξης (Δ) περιλαμβάνεται η Ανάφη, το Αγαθονήσι, η Νίσυρος, η Κίμωλος κλπ. ενώ στις περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης (Ε) έχουν ενταχθεί νησιά όπως η Ηρακλειά, ή περιοχές όπως η Όλυμπος Καρπάθου κλπ..

Γενικότερα στη χώρα, για την παράκτια ζώνη – έως και 25 μέτρα από την ακτογραμμή – προβλέπεται πλήρης απαγόρευση οποιωνδήποτε διαμορφώσεων και κατασκευών. Εξαιρούνται μόνο οι απαραίτητες υποδομές για την πρόσβαση ΑΜΕΑ και την είσοδο ασθενοφόρων, καθώς και άλλα μικρά έργα όπως ξύλινα μονοπάτια, μικρά παρατηρητήρια κλπ..

Αντιδράσεις για τη διαδικασία διαβούλευσης

Οι προωθούμενες ρυθμίσεις για τις διαφορετικές κατηγορίες, τα όρια κλινών και τους όρους δόμησης, δεν έχουν περάσει απαρατήρητες από τον ξενοδοχειακό κλάδο. Οι εκπρόσωποι του κλάδου μάλιστα έχουν εκδηλώσει και επισήμως την αντίθεσή τους στη διαδικασία διαβούλευσης που ακολουθήθηκε. Υπενθυμίζεται ότι τόσο ο Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΣΕΤΕ) όσο και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων (ΠΟΞ) απέστειλαν επιστολές στα συναρμόδια υπουργεία, εκφράζοντας τις σοβαρές επιφυλάξεις και αντιδράσεις τους για τη διαδικασία αλλά και για κρίσιμες προβλέψεις του σχεδίου. Ενδεικτικό του κλίματος που επικρατεί στις σχέσεις του κλάδου με την κυβέρνηση είναι και πρόσφατη έρευνα της Deloitte σε συνεργασία με την ΠΟΞ, στην οποία συμμετείχαν 250 ξενοδόχοι. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα, το 92% δήλωσε μέτρια ή καθόλου ικανοποιημένο από τη συνεργασία του κλάδου με την Πολιτεία.

Παράλληλα, ο κλάδος εκφράζει δυσαρέσκεια επειδή —όπως αναφέρουν στελέχη του— το σχέδιο δεν λαμβάνει επαρκώς υπόψη τη νέα κατάταξη ξενοδοχείων με βάση περιβαλλοντικά κριτήρια, που προωθεί το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος. Οι ξενοδόχοι υποστηρίζουν ότι η νέα αυτή κατάταξη θα μπορούσε να αποτελέσει πιο ολοκληρωμένο εργαλείο βιώσιμης ανάπτυξης και περιβαλλοντικής προσαρμογής.

Περιορισμοί στα μεγάλα νησιά

Τα νησιά κατατάσσονται σε τρεις ομάδες, με την «Ομάδα Ι» να περιλαμβάνει 16 νησιά μεγαλύτερα των 250 τ.χλμ.. Πρόκειται για την Άνδρο, τη Ζάκυνθο, τη Θάσο, την Ικαρία, την Κάρπαθο, την Κέρκυρα, την Κεφαλονιά, τα Κύθηρα, την Κω, τη Λέσβο, τη Λευκάδα, τη Λήμνο, τη Νάξο, τη Ρόδο, τη Σάμο και τη Χίο.

Στο πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, θα εξεταστεί η δυνατότητα καθορισμού ζωνών τουριστικής ανάπτυξης σε εκτός σχεδίου περιοχές, καθώς και ζωνών προστασίας της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς, των φυσικών πόρων και του τοπίου, πέραν αυτών που προβλέπονται στο Εθνικό Σύστημα Προστατευόμενων Περιοχών, όπου η δόμηση τουριστικών εγκαταστάσεων θα περιορίζεται ή θα απαγορεύεται.

Παράλληλα, δίνεται κατεύθυνση για παροχή κινήτρων για τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων, είτε κύριων είτε μη κύριων, με αναβάθμιση σε υψηλότερη κατηγορία (3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών), καθώς και επέκταση ή συμπλήρωση με ειδικές τουριστικές υποδομές. Με ρύθμιση θα προσδιοριστεί ότι θα επιτρέπονται μόνο «ήπιας ανάπτυξης» ΟΥΤΔ (Ολοκληρωμένες Υποδομές Τουριστικής Δραστηριότητας) με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα όπου θα δοθεί δυνατότητα για μεγαλύτερες.

Έως 100 κλίνες στα μεσαίου μεγέθους νησιά

Η Ομάδα ΙΙ περιλαμβάνει νησιά με έκταση μεταξύ 20 και 250 τ.χλμ., Σε αυτήν την κατηγορία περιλαμβάνονται ο Άγιος Ευστράτιος, η Αίγινα, η Αλόννησος, η Αμοργός, η Ανάφη, τα Αντικύθηρα, η Αντίπαρος, η Αστυπάλαια, η Γαύδος, η Ιθάκη, η Ίος, ο Κάλαμος, η Κάλυμνος, η Κάσος, η Κέα, η Κίμωλος, η Κύθνος, η Κυρά Παναγιά, η Λέρος, το Μεγανήσι, η Νίσυρος, η Μήλος, η Μύκονος, οι Παξοί, η Πάρος, η Πάτμος, ο Πόρος, η Σαμοθράκη, η Σαντορίνη (Θήρα), η Σαρία, η Σέριφος, η Σίκινος, η Σίφνος, η Σκιάθος, η Σκόπελος, η Σκύρος, οι Σπέτσες, η Σύμη, η Σύρος, η Τήλος, η Τήνος, η Ύδρα, η Φολέγανδρος, οι Φούρνοι, η Χάλκη, τα Ψαρά και λοιπά νησιά του ίδιου εύρους έκτασης.

Οι κατευθύνσεις για την ανάπτυξη του τουρισμού σε αυτά τα νησιά επικεντρώνονται στην προσαρμογή των νέων τουριστικών εγκαταστάσεων στα μορφολογικά πρότυπα και στην κλίμακα των οικισμών και του τοπίου. Παράλληλα, προωθείται η παροχή κινήτρων για εκσυγχρονισμό των υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων με αναβάθμιση σε υψηλότερη κατηγορία (3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών), καθώς και η δυνατότητα επέκτασης ή συμπλήρωσης με ειδικές τουριστικές υποδομές.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην αποκατάσταση και αξιοποίηση παλαιών κελυφών, στην επανάχρηση αξιόλογων κτιρίων, καθώς και στην παροχή κινήτρων για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες τουλάχιστον 3 αστέρων. Οι ρυθμίσεις προβλέπουν περιορισμό της κατασκευής νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, με μέγιστη δυναμικότητα 100 κλινών, ενώ επιτρέπεται ανάπτυξη ΟΥΤΔ μόνο «ήπιας μορφής».

Τουριστική κατοικία και glamping στα μικρά νησιά

Η Ομάδα ΙΙΙ περιλαμβάνει όλα τα νησιά και κάθε χερσαίο τμήμα που βρίσκεται στον θαλάσσιο χώρο και δεν εντάσσεται στις Ομάδες Ι και ΙΙ. Σε αυτά θα επιτρέπεται η κατασκευή νέων καταλυμάτων τουλάχιστον 3 αστέρων με μέγιστη δυναμικότητα 100 κλινών, ενώ επιτρέπονται μόνο ήπιας ανάπτυξης ΟΥΤΔ.

Όσο για τα πολύ μικρά νησιά, με έκταση κάτω από 1.000 στρέμματα, θα επιτρέπεται μόνο ήπια θαλάσσια αναψυχή, όπως καταδύσεις, κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καθώς και έργα ενημέρωσης ή ερμηνείας περιβάλλοντος. Ωστόσο, θα μπορεί να δημιουργηθεί μία τουριστική κατοικία υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις ή μία οργανωμένη τουριστική κατασκήνωση πολυτελούς διαβίωσης (glamping) έως 50 άτομα, ενώ προβλέπονται και καταφύγια για τουριστικά σκάφη.

Όχι στις οριζόντιες ρυθμίσεις

Σε πρόσφατη τοποθέτησή του πάντως, στη γενική συνέλευση της Ένωσης Ξενοδόχων Ρόδου, ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων (ΠΟΞ), κ. Γιάννης Χατζής, τοποθέτησε το πλαίσιο στο οποίο κινείται ο ξενοδοχειακός κλάδος απέναντι στο χωροταξικό υπογραμμίζοντας ότι η χώρα προφανώς χρειάζεται κανόνες, περιβαλλοντική ισορροπία και ορθολογικό σχεδιασμό, επισημαίνοντας όμως ότι ο στρατηγικός σχεδιασμός δεν μπορεί να αποσυνδέεται από την ιστορική εξέλιξη και τη δομή κάθε προορισμού.
Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά, ο ροδιακός τουρισμός αναπτύχθηκε ως ένα αποκεντρωμένο παραγωγικό μοντέλο μεγαλύτερων εκμεταλλεύσεων, το οποίο επέτρεψε τη δημιουργία εκατοντάδων βιώσιμων επιχειρήσεων με μακροχρόνια παρουσία.

Ιδιαίτερη αναφορά έκανε και στην οριζόντια αντιμετώπιση των νησιωτικών προορισμών. Σύμφωνα με τον κ. Χατζή, τα νησιά δεν αποτελούν ομοιογενείς γεωγραφικές ενότητες. Η Ρόδος, η Κέρκυρα και η Κως δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται με τα ίδια κριτήρια που εφαρμόζονται στη Σίφνος, την Κύθνος ή τη Σέριφος, καθώς διαθέτουν διαφορετικές υποδομές, διαφορετικό μέγεθος και διαφορετική φέρουσα ικανότητα.

Το ζήτημα των 100 κλινών

Στο επίκεντρο των αντιδράσεων βρίσκεται, η πρόβλεψη του Χωροταξικού περιορισμών δυναμικότητας σε επίπεδο μεμονωμένης ξενοδοχειακής μονάδας με όριο τις 100 κλίνες σε ορισμένες κατηγορίες νησιωτικών περιοχών όπως διαφάνηκε από τοποθετήσεις κορυφαίων παραγόντων του τουρισμού, στο περιθώριο της χθεσινής εκδήλωσης παρουσίασης του νέου χωροταξικού. Οι εκπρόσωποι των ξενοδόχων υποστηρίζουν ότι το κριτήριο των κλινών δεν είναι περιβαλλοντικά ορθό, καθώς δεν συνδέεται με την έκταση του ακινήτου και τη συνολική οργάνωση της επένδυσης.

Όπως επισημαίνουν, ο κατακερματισμός της ανάπτυξης σε μικρότερες μονάδες συνεπάγεται πολλαπλασιασμό υποδομών και επανάληψη λειτουργιών, αυξημένες ανάγκες ύδρευσης, αποχέτευσης, ενέργειας και διαχείρισης αποβλήτων, καθώς και μεγαλύτερο κυκλοφοριακό και περιβαλλοντικό φορτίο.

«Αντί να ενισχύονται οι οικονομίες κλίμακας και η οργανωμένη διαχείριση υποδομών, δημιουργείται ένα περισσότερο κατακερματισμένο και λιγότερο βιώσιμο μοντέλο ανάπτυξης», τονίζουν παράγοντες του κλάδου.

Πηγή: OT