10 + 1 ερωτήσεις- απαντήσεις για τη φορολογία των ακινήτων

Η εφημερίδα «Το Βήμα» παρουσιάζει 11 ερωτήσεις-απαντήσεις και προσπαθεί να λύσει τον γρίφο των διατάξεων που αφορούν τη φορολογία κεφαλαίου, ώστε οι φορολογούμενοι πολίτες να μη βρεθούν προ εκπλήξεως κατά τη διαδικασία αγοράς ή μεταβίβασης ενός ακινήτου.

1. Με το σχέδιο νόμου που έδωσε προχθές η κυβέρνηση στη δημοσιότητα επιβάλλονται νέες φορολογίες στα ακίνητα. Με τις ρυθμίσεις του νομοσχεδίου θα έχουμε από 1ης Ιανουαρίου 2006 επιβαρύνσεις ή ελαφρύνσεις;

Το σίγουρο είναι πως θα υπάρξουν σημαντικές επιβαρύνσεις στις αγορές κτισμάτων από οικοδομές οι οποίες υπάγονται στον φόρο προστιθέμενης αξίας, δεδομένου ότι στον αγοραστή θα επιβάλλεται φόρος 19% έναντι 11% που ισχύει σήμερα, και μάλιστα αυτός ο συντελεστής θα υπολογίζεται σε μεγαλύτερη φορολογητέα αξία, διότι αναμένονται αναπροσαρμογές στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, το ύψος των οποίων θα κυμανθεί, σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες, μεσοσταθμικά περίπου σε 30%.

2. Ποιες είναι οι νέες φορολογίες που θα ισχύσουν από το νέο έτος;

Είναι ο φόρος προστιθέμενης αξίας, ο οποίος θα επιβάλλεται στα κτίσματα οικοδομών των οποίων η άδεια ανέγερσης θα εκδοθεί από 1ης Ιανουαρίου 2006, ο φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος, ο οποίος θα επιβάλλεται από 1ης Ιανουαρίου 2006 στην υπεραξία που θα προκύπτει μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής κτήσης του ακινήτου, καθώς και το τέλος συναλλαγής.

3. O αγοραστής κατά την αγορά ενός διαμερίσματος θα πληρώνει ΦΠΑ και για την αξία που αναλογεί στο οικόπεδο;

Πράγματι. Oπως διατυπώνεται στο νομοσχέδιο, ο αγοραστής θα πληρώνει ΦΠΑ και στην αξία του οικοπέδου που μεταβιβάζεται μαζί με το κτίσμα.

4. Τελικά θα υπαχθούν στον φόρο προστιθέμενης αξίας όλες οι οικοδομές που θα ανεγερθούν το επόμενο έτος;

Oχι. Δεν θα υπαχθούν οι οικοδομές των οποίων η άδεια ανέγερσης έχει εκδοθεί ως τις 31 Δεκεμβρίου 2005, καθώς και οι οικοδομές των οποίων η άδεια ναι μεν δεν θα έχει εκδοθεί ως το τέλος του έτους αλλά έχει κατατεθεί στην Πολεοδομία ο πλήρης φάκελος έκδοσης αδείας ως την Παρασκευή 25 Νοεμβρίου (ημερομηνία κατάθεσης του νομοσχεδίου στη Βουλή). Με ΦΠΑ 19% θα επιβαρυνθούν μόνο τα νεόδμητα ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής θα εκδοθεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2006, καθώς και η παράδοση ακινήτων η άδεια των οποίων θα αναθεωρηθεί μετά την ημερομηνία αυτή, εφόσον ως την 1η Ιανουαρίου 2006 δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής. Oι πρώτες οικοδομές που θα πουληθούν με ΦΠΑ 19% θα είναι αυτές που θα αρχίσουν να κατασκευάζονται το πρώτο τρίμηνο του 2006 και πιθανόν να έχουν ολοκληρωθεί ως το τέλος του ίδιου έτους. Αυτό σημαίνει ότι και το επόμενο έτος η πλειονότητα των μεταβιβάσεων, αν όχι το σύνολο, θα φορολογηθεί με βάση τον ισχύοντα φόρο μεταβίβασης. Αυτό συμβαίνει γιατί είναι σχεδόν αδύνατο μια σύγχρονη οικοδομή να κατασκευαστεί σε διάστημα μικρότερο των 11 μηνών. Με ΦΠΑ προβλέπουν οι ειδικοί να πουληθούν νεόδμητα ακίνητα μετά το 2007, όταν θα έχει ολοκληρωθεί η ανέγερση οικοδομών των οποίων η άδεια θα έχει εκδοθεί εντός του 2006.

5. Σε ποιες περιπτώσεις θα επιβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης;

Με φόρο μεταβίβασης θα συνεχίσουν να επιβαρύνονται οι αγοραπωλησίες νεόδμητων οικοδομών που προορίζονται για πρώτη κατοικία, ανεξάρτητα από το πότε έχει εκδοθεί η οικοδομική τους άδεια. Επίσης με τον ίδιο φόρο θα επιβαρυνθεί η πρώτη μεταβίβαση μεταχειρισμένου ακινήτου (η άδεια οικοδομής θα έχει εκδοθεί πριν από την 31η Δεκεμβρίου 2005) που θα πραγματοποιηθεί το 2006 ή και τα επόμενα χρόνια.

6. Με τέλος συναλλαγής και φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος ποια ακίνητα θα επιβαρυνθούν;

Κάθε μεταβίβαση (πέραν της πρώτης) που θα πραγματοποιηθεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 θα επιβαρυνθεί με τέλος συναλλαγής και φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος. Συνεπώς όλα τα ακίνητα που μεταβιβάζονται από το νέο έτος για δεύτερη ή επόμενη φορά και η προηγούμενη μεταβίβασή τους πραγματοποιηθεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 θα επιβαρυνθούν με τη νέα αυτή φορολογία. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι αν, για παράδειγμα, κάποιος είναι ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος το οποίο είχε αγοράσει πριν από 10 χρόνια και αποφασίσει να το πουλήσει εντός του 2006, θα επιβαρυνθεί με τον ισχύοντα φόρο μεταβίβασης. Αν ωστόσο το ίδιο ακίνητο πουληθεί ξανά, π.χ. το 2008, τότε θα επιβαρυνθεί με τέλος συναλλαγής και φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος. Το τέλος συναλλαγής βαρύνει τον αγοραστή και ανέρχεται σε 1% επί της αντικειμενικής ή αγοραίας αξίας του ακινήτου (εξαρτάται ποια έχει δηλωθεί στο συμβόλαιο).

7. Ποιον επιβαρύνει ο φόρος υπερτιμήματος και πώς υπολογίζεται;

O φόρος υπερτιμήματος επιβαρύνει τον πωλητή και επιβάλλεται στη διαφορά ανάμεσα στην τιμή κτήσης (αξία που αναγράφεται στο συμβόλαιο του πωλητή) και στην τιμή πώλησης του ακινήτου (αξία που θα αναγράφεται στο συμβόλαιο του αγοραστή), δηλαδή στην υπεραξία, και θα φορολογηθεί ως εξής: 20% αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο παρέμεινε στην ιδιοκτησία του πωλητή για χρονικό διάστημα ως και 5 έτη από την απόκτησή του, 10% αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο παρέμεινε στην ιδιοκτησία του πωλητή για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 5 ετών ως και τα 15 έτη, 5% αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο παρέμεινε στην ιδιοκτησία του πωλητή για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 15 ετών ως και τα 25 έτη και 0% αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο παρέμεινε στην ιδιοκτησία του πωλητή για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 25 ετών.

8. Αν κληρονομήσει κάποιος ακίνητο αξίας 80.000 ευρώ από τον παππού του, θα πληρώσει φόρο;

Oχι. Στις νέες κλίμακες δωρεών-γονικών παροχώνκληρονομιών προβλέπεται αύξηση του πρώτου αφορολόγητου κλιμακίου από 20.000 ευρώ που είναι σήμερα σε 80.000 ευρώ από 1ης Ιανουαρίου 2006 για κληρονομιά ή δωρεά από γονείς προς παιδιά. Μάλιστα, με άλλη διάταξη, οι εγγονοί του κληρονομουμένου, οι οποίοι ως σήμερα είχαν βαρύτερη φορολογική επιβάρυνση από αυτήν των τέκνων, εξομοιώνονται φορολογικά με τα τέκνα(αύξηση αφορολόγητου ορίου από 15.000 ευρώ σε 80.000 ευρώ, χαμηλότεροι φορολογικοί συντελεστές). Για ποσά άνω των 80.000 ευρώ η φορολογία θα εξαρτηθεί από τις αυξήσεις που θα πραγματοποιηθούν στις αντικειμενικές αξίες. Αν, για παράδειγμα, σε μια περιοχή αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες κατά 40%, τότε οι όποιες ελαφρύνσεις επέρχονται με την αύξηση των αφορολόγητων ποσών θα εξανεμιστούν.

9. Σε τι ύψος θα διαμορφωθούν τα αφορολόγητα ποσά για απόκτηση πρώτης κατοικίας από 1ης Ιανουαρίου 2006;

Με τις νέες διατάξεις τα αφορολόγητα για αγορά-γονική παροχή-κληρονομιά πρώτης κατοικίας διαμορφώνονται ως εξής: 75.000 ευρώ για τον άγαμο, 115.000 ευρώ για τον έγγαμο, 138.000 ευρώ για τον έγγαμο με ένα παιδί, 161.000 ευρώ για τον έγγαμο με δύο παιδιά, 196.000 ευρώ για τον έγγαμο με τρία παιδιά και 231.000 ευρώ για τον έγγαμο με τέσσερα παιδιά. Τα αντίστοιχα αφορολόγητα για την αγορά οικοπέδου που προορίζεται για ανέγερση ακινήτου που θα είναι πρώτη κατοικία είναι τα εξής: 35.000 ευρώ για τον άγαμο, 64.000 ευρώ για τον έγγαμο, 74.000 ευρώ για τον έγγαμο με ένα παιδί, 84.000 ευρώ για τον έγγαμο με δύο παιδιά, 96.000 ευρώ για τον έγγαμο με τρία παιδιά και 108.000 ευρώ για έγγαμο με τέσσερα παιδιά.

10. Ιδιώτης έχει οικόπεδο και σκοπεύει να το κτίσει το επόμενο έτος με τη μέθοδο της αντιπαροχής. Θα φορολογηθεί με ΦΠΑ;

Θα κληθεί να καταβάλει φόρο προστιθέμενης αξίας με συντελεστή 19% στην αξία όλων των κτισμάτων που θα του μεταβιβάσει ο κατασκευαστής όταν ολοκληρωθεί η ανέγερση της οικοδομής. Η αξία αυτή δεν μπορεί να είναι μικρότερη της αξίας των ποσοστών του οικοπέδου που μεταβιβάζει ο οικοπεδούχος στον κατασκευαστή. Ετσι αν, για παράδειγμα, η αξία των κτισμάτων είναι 500.000 ευρώ και η αξία των χιλιοστών του οικοπέδου είναι 200.000 ευρώ, θα καταβάλει ΦΠΑ 19% στο ποσό της διαφοράς, δηλαδή επί της διαφοράς των 300.000 ευρώ.

11. Είμαι έγγαμος, με ένα παιδί, και προτίθεμαι να αγοράσω το 2006 διαμέρισμα-πρώτη κατοικία εμβαδού 120 τ.μ. στην ακριβή ζώνη του Γαλατσίου, όπου η τιμή ζώνης είναι σήμερα 968 ευρώ/ τ.μ. και η αγοραία κυμαίνεται περί τα 1.800 ευρώ/τ.μ. Το διαμέρισμα βλέπει σε δρόμο και βρίσκεται στον πρώτο όροφο πολυκατοικίας της οποίας η οικοδομική άδεια εκδόθηκε το 2003. Αν αυξηθεί η τιμή ζώνης από 1ης Ιανουαρίου 2006 σε ποσοστό 30%, δηλαδή ανέλθει σε 1.259 ευρώ/ τ.μ., τι φόρο θα πληρώσω και πόσο θα επιβαρυνθώ σε σχέση με τα ισχύοντα σήμερα;

Εστω ότι η τιμή ζώνης αναπροσαρμόζεται από 1ης Ιανουαρίου 2006 σε ποσοστό 30%, δηλαδή γίνεται 1.259 ευρώ/ τ.μ. Φόρος με βάση τα ισχύοντα – Φορολογητέα αξία διαμερίσματος: 120 Χ 968 ευρώ = 116.160 ευρώ. – Αξία ακινήτου που υπάγεται σε φόρο: 116.160- 120.000 ευρώ(αφορολόγητο) =- 3.840 ευρώ. Φόρος μεταβίβασης: 0, καθώς το αφορολόγητο όριο καλύπτει την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Φόρος με βάση τις νέες σχεδιαζόμενες μεταβολές (1.1.2006) – Φορολογητέα αξία διαμερίσματος: 120 Χ 1.259 ευρώ = 151.080 ευρώ. – Αξία ακινήτου που υπάγεται σε φόρο: 151.080- 138.000 (αύξηση αφορολογήτου ορίου κατά 18.000 ευρώ) = 13.080 ευρώ. Φόρος μεταβίβασης 11% = 13.080 Χ 11% = 1.438,8 ευρώ. Συμπέρασμα: Επιβάρυνση το 2006 σε σχέση με σήμερα: 1.438,8 ευρώ.