Τι ισχύει με το τεκμήριο της κύριας και δευτερεύουσας κατοικίας

Από 1ης Ιανουαρίου 2003 λειτουργούν δύο τεκμήρια για την κατοικία, ένα για την κύρια και ένα για τη δευτερεύουσα, εξοχική ή όχι. Τα δύο αυτά τεκμήρια λειτουργούν είτε αυτοτελώς είτε σωρευτικά.

Με τον πρόσφατο φορολογικό νόμο 3296/2004 έγιναν τροποποιήσεις στη νομοθεσία η οποία διέπει το τεκμήριο της κύριας και δευτερεύουσας κατοικίας, με τις οποίες η λειτουργία του τεκμηρίου έγινε ηπιότερη, και οι οποίες έχουν εφαρμογή για δαπάνες που πραγματοποιούνται από 1ης Ιανουαρίου 2005.

Με τις νέες διατάξεις θεσπίστηκε μείωση κατά ποσοστό 50% στα ποσά της τεκμαρτής δαπάνης τα οποία προκύπτουν λόγω κυριότητας ή κατοχής ή ενοικίασης κύριας κατοικίας επιφανείας άνω των 200 τ.μ. και δευτερεύουσας ή δευτερευουσών συνολικής επιφανείας άνω των 150 τ.μ., εφόσον οι κατοικίες αυτές αποκτήθηκαν από χαριστική αιτία (κληρονομιά, δωρεά, γονική παροχή) ή αποκτήθηκαν από επαχθή αιτία από συνταξιούχο πριν από τη συνταξιοδότησή του. Ας δούμε όμως πώς θα λειτουργήσει το τεκμήριο της κύριας και δευτερεύουσας κατοικίας για τα εισοδήματα του 2004.

Η κύρια κατοικία

Σύμφωνα με τη διάταξη της περίπτωσης α΄ της παρ. 1 του άρθρου 16 του ΚΦΕ, αποτελεί τεκμήριο δαπάνης διαβίωσης το ετήσιο τεκμαρτό μίσθωμα για ιδιοκατοικούμενη ή μισθωμένη κύρια κατοικία εμβαδού άνω των 200 τ.μ., το οποίο πολλαπλασιάζεται με τον συντελεστή 2.

Αν η κύρια κατοικία εμβαδού άνω των 200 τ.μ. ιδιοκατοικείται, το τεκμαρτό μίσθωμα βρίσκεται με διαδικασία που ορίζεται στην παρ. 2 του άρθρου 22 του ΚΦΕ, δηλαδή χρησιμοποιείται η μέθοδος υπολογισμού του τεκμαρτού μισθώματος η οποία χρησιμοποιούνταν για την εύρεση του τεκμαρτού μισθώματος της ιδιοκατοικούμενης κύριας κατοικίας για την επιβολή του φόρου ιδιοκατοίκησης.

Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή, η οποία μετά την κατάργηση του φόρου ιδιοκατοίκησης κακώς βρίσκεται ενσωματωμένη στο άρθρο 22 του ΚΦΕ, σε περίπτωση που η οικοδομή κατοικήθηκε από τον ιδιοκτήτη, το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα αυτής δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 3,5% της αξίας της οικοδομής, η οποία προσδιορίζεται από το γινόμενο των εξής παραγόντων:

– Της κύριας επιφάνειας της οικοδομής, στην οποία προστίθεται και ποσοστό 20% των αποθηκευτικών χώρων και των χώρων στάθμευσης των αυτοκινήτων.

– Της τιμής ζώνης για τις περιοχές όπου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή της τιμής εκκίνησης για τις λοιπές περιοχές, οι οποίες ισχύουν κατά την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους.

– Του διορθωτικού συντελεστή, ο οποίος, ανάλογα με την τιμή ζώνης ή εκκίνησης του ακινήτου, ορίζεται ως εξής: Τιμή ζώνης ή εκκίνησης: Συντελεστής

Ως 440 ευρώ: 1,10

Πάνω από 440 ως 734 ευρώ: 1,20

Πάνω από 734 ως 1.174 ευρώ: 1,30

Πάνω από 1.174 ευρώ: 1,40

– Του συντελεστή παλαιότητας. Ως συντελεστής παλαιότητας λαμβάνεται αυτός που ισχύει κάθε φορά στη φορολογία κεφαλαίου για τον υπολογισμό της αξίας κτιρίων με βάση την τιμή ζώνης.

Αν η κύρια κατοικία είναι μισθωμένη, για τον υπολογισμό του τεκμηρίου δεν θα ληφθεί υπόψη το πραγματικό ετήσιο μίσθωμα, αλλά το τεκμαρτό μίσθωμα, το οποίο υπολογίζεται σύμφωνα με τη διαδικασία που αναφέρθηκε πιο πάνω.

Η δευτερεύουσα κατοικία

Σύμφωνα με την ίδια διάταξη αποτελεί τεκμήριο δαπανών διαβίωσης το ετήσιο τεκμαρτό μίσθωμα της δευτερεύουσας κατοικίας εμβαδού πάνω από 150 τ.μ., το οποίο πολλαπλασιάζεται με τον συντελεστή 2.

Αν η δευτερεύουσα κατοικία, εξοχική ή όχι, είναι ιδιοκατοικούμενη και ανήκει στην κυριότητα του φορολογουμένου ή της συζύγου του ή των μελών που προστατεύει, το τεκμαρτό μίσθωμα βρίσκεται σύμφωνα με τα όσα αναφέρθηκαν προηγουμένως, δηλαδή με βάση τη μεθοδολογία που ορίζεται στην παρ. 2 του άρθρου 22 του ΚΦΕ. Και στην περίπτωση που η δευτερεύουσα κατοικία, εξοχική ή όχι, είναι μισθωμένη, υπολογίζεται τεκμαρτό μίσθωμα όπως ακριβώς υπολογίζεται για την ιδιόκτητη κατοικία.

Σε περίπτωση που ο φορολογούμενος, η σύζυγός του ή τα πρόσωπα που τους βαρύνουν έχουν περισσότερα του ενός ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως δευτερεύουσες κατοικίες, με συνολική επιφάνεια πάνω από 150 τ.μ., για το τεκμήριο λαμβάνονται υπόψη όλες οι δευτερεύουσες κατοικίες.

Αν υποτεθεί δηλαδή ότι ο φορολογούμενος έχει δύο δευτερεύουσες κατοικίες εμβαδού 100 τ.μ. και 65 τ.μ., τις οποίες ιδιοκατοικεί, τότε το τεκμαρτό μίσθωμα των δύο κατοικιών πολλαπλασιαζόμενο με τον συντελεστή 2 αποτελεί τεκμήριο δαπανών διαβίωσης.

Αν ακόμη υποτεθεί ότι έχει μία δευτερεύουσα κατοικία 90 τ.μ. την οποία ιδιοκατοικεί και μία μισθωμένη εξοχική κατοικία 70 τ.μ., τότε το άθροισμα του τεκμαρτού μισθώματος των δύο κατοικιών πολλαπλασιαζόμενο με τον συντελεστή 2 αποτελεί για τον φορολογούμενο τεκμήριο δαπανών διαβίωσης.

Στο τέταρτο εδάφιο της περ. α΄ της παρ. 1 του άρθρου 16 του ΚΦΕ ορίζεται ότι δεν λαμβάνεται υπόψη η τεκμαρτή δαπάνη δευτερεύουσας κατοικίας, η οποία βρίσκεται σε χωριό ή πόλη με πληθυσμό κάτω από 5.000 κατοίκους, η οποία έχει περιέλθει στον φορολογούμενο, τη σύζυγό του ή τα πρόσωπα που τους βαρύνουν από κληρονομιά, προίκα ή γονική παροχή, εκτός αν η κατοικία αυτή βρίσκεται σε τουριστική περιοχή όπως αυτή έχει καθοριστεί από τον ΕOΤ.

Κατ΄ αντιδιαστολή, αν η δευτερεύουσα κατοικία έχει αποκτηθεί με αγορά, τότε το τεκμαρτό μίσθωμα αυτής αποτελεί τεκμήριο δαπάνης διαβίωσης, εφόσον το εμβαδόν της κατοικίας είναι πάνω από 150 τ.μ. Το ίδιο ισχύει σε περίπτωση που η δευτερεύουσα κατοικία έχει μισθωθεί. Και στην περίπτωση αυτή, το τεκμαρτό μίσθωμα αποτελεί τεκμήριο δαπάνης διαβίωσης, εφόσον το εμβαδόν της κατοικίας υπερβαίνει τα 150 τ.μ.

Η διοίκηση έχει δεχθεί, στην περίπτωση εφαρμογής του τεκμηρίου της δευτερεύουσας κατοικίας, ότι αν ο φορολογούμενος, η σύζυγός του ή τα πρόσωπα που τους βαρύνουν έχουν ποσοστό συνιδιοκτησίας σε μία δευτερεύουσα κατοικία με τρίτα πρόσωπα, τότε, για να κριθεί αν το τεκμαρτό μίσθωμα της κατοικίας αυτής αποτελεί τεκμήριο δαπάνης διαβίωσης, πολλαπλασιάζεται το άθροισμα των ποσοστών του συζύγου, της συζύγου και των προσώπων που τους βαρύνουν με το εμβαδόν αυτής και αν προκύψει γινόμενο πάνω από 150 τ.μ. τότε το τεκμαρτό μίσθωμα αυτής πολλαπλασιαζόμενο με τον συντελεστή 2 αποτελεί τεκμήριο δαπάνης διαβίωσης.

Αναλογικά, θα πρέπει να δεχθούμε ότι το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση εφαρμογής του τεκμηρίου της κύριας κατοικίας.

(Ι.Κ.Σιωμόπουλος, 10/4/205 «Βήμα της Κυριακής»)