Ασφαλής μακροπρόθεσμη επένδυση τα ακίνητα λένε οι ειδικοί, δεν βλέπουν κίνδυνο διόρθωσης

27

Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα είναι ασφαλής μακροπρόθεσμη επένδυση, ενώ η άνοδος των τελευταίων ετών χαρακτηρίζεται ως ορθολογική προσαρμογή και δεν προβλέπεται διόρθωση τιμών, καθώς δεν υπάρχει πρόβλημα υπερτίμησης και για τον λόγο αυτό δεν μπορεί να χαρακτηριστεί ως «φούσκα» η αγορά.

Αυτό τονίστηκε, μεταξύ άλλων, κατά τη διάρκεια ημερίδας που πραγματοποίησε την Τετάρτη η Eurobank, με αφορμή την παρουσίαση του βιβλίου «Αγορά κατοικίας:τάσεις και επενδυτικές ευκαιρίες» που επιμελήθηκαν οι κ.κ. Ν.Καραμούζης και Γκ.Χαρδούβελης και κυκλοφόρησε από τις εκδόσεις Σάκκουλα.

Ωστόσο ο αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Eurobank EFG και καθηγητής στο Πανεπιστήμιο Πειραιώς κ. Καραμούζης, ο οποίος κήρυξε την έναρξη της εκδήλωσης, παρατήρησε ότι οι προβλέψεις για τη μελλοντική πορεία των τιμών των ακινήτων είναι δύσκολες, αναφέροντας ως παράδειγμα τις διαρκώς δυσμενείς προβλέψεις του «Economist», οι οποίες δεν επαληθεύονται.

Σύμφωνα με «Το Βήμα», στο βιβλίο αναφέρεται ότι αναμένεται περαιτέρω ενίσχυση της ζήτησης για αγορά κατοικίας, γεγονός που αποδίδεται τόσο στην έλευση νέων μεταναστών όσο και στην αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, ενώ με βάση οικονομικές αναλύσεις το μεγαλύτερο ποσοστό των εργολάβων-κατασκευαστών πρόκειται να χρεώσει με αυξημένες τιμές τις νέες κατοικίες που κατασκευάζει σήμερα.

Δεν πρόκειται όμως να συμβεί το ίδιο στα επαγγελματικά ακίνητα.

Αναλυτικά, όπως αναφέρεται στο βιβλίο των κ.κ. Καραμούζη και Χαρδούβελη, τα ακίνητα αποτελούν το σημαντικότερο περιουσιακό στοιχείο των νοικοκυριών, αφού συνήθως αντιπροσωπεύουν τη μεγαλύτερη χρηματοοικονομική επένδυση για όσα νοικοκυριά αποφασίζουν να αγοράσουν δικό τους σπίτι ή οικόπεδο.

Με βάση μελέτη της Eurobank, το μεγαλύτερο ποσοστό του πλούτου των Ελλήνων είναι τοποθετημένο σε ακίνητα (81%), το 16% σε τραπεζικές καταθέσεις και μόνο το 3% στο Χρηματιστήριο και άλλες επενδύσεις. Η άμεση σχέση του Ελληνα με την κατοικία φαίνεται και από το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας, που είναι το δεύτερο υψηλότερο στην ΕΕ-15 μετά την Ισπανία. Το 2005 το ποσοστό αυτό ήταν 80,1% ενώ στις αγροτικές περιοχές το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ανέρχεται σε 97%.

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών την περίοδο 1995-2005 αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 49,8% πάνω από τον πληθωρισμό, γεγονός που συνεπάγεται μία πραγματική ετήσια απόδοση για όσους επένδυσαν στην κατοικία της τάξεως του 5%.

Η πραγματική αυτή απόδοση είναι υψηλότερη από την αντίστοιχη απόδοση μιας κατάθεσης ταμιευτηρίου αλλά μικρότερη από την απόδοση μιας επένδυσης στις μετοχές του Γενικού Δείκτη Τιμών του Χρηματιστηρίου Αθηνών, αφού η τελευταία είναι πολύ πιο ριψοκίνδυνη.

Στην αύξηση της ζήτησης κατοικίας συμβάλλουν θετικά η εισροή μεταναστών στη χώρα μας, η αύξηση του επιθυμητού μεγέθους της κατοικίας ανά νοικοκυριό αλλά και η μείωση του μεγέθους του νοικοκυριού, δηλαδή του συνολικού αριθμού ατόμων που επιθυμούν να συγκατοικήσουν.

Ο κερδοσκοπικός χαρακτήρας της αγοράς κατοικίας εμφανίζεται μικρός συγκριτικά με τις αγορές λοιπών περιουσιακών στοιχείων. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι Έλληνες εμφανίζονται στην έρευνα διστακτικοί στο να πουλήσουν την κατοικία τους. Υπάρχει δηλαδή χαμηλή ελαστικότητα της προσφοράς παλαιών κατοικιών σε πιθανή υποχώρηση των τιμών των κατοικιών. Το χαρακτηριστικό αυτό συνεπάγεται ότι η κατοικία στην Ελλάδα είναι ασφαλής μακροπρόθεσμη επένδυση.

Σύμφωνα με τους συγγραφείς του βιβλίου, ο κίνδυνος μιας απότομης και σημαντικής διόρθωσης της αγοράς ακινήτων είναι περιορισμένος για μια σειρά λόγους.

Πρώτον, διότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα δεν αντανακλούν κερδοσκοπική «φούσκα».

Δεύτερον, όσον αφορά τον επιτοκιακό κίνδυνο, πρέπει να τονιστεί ότι το οικονομικό περιβάλλον στο οποίο καθορίζονται τα επιτόκια στην Ελλάδα σήμερα είναι τελείως διαφορετικό σε σύγκριση με τη 10ετία του 1990.

Τρίτον, οι τιμές των ακινήτων επηρεάζονται από τα πραγματικά μακροπρόθεσμα επιτόκια και όχι από τα ονομαστικά βραχυπρόθεσμα επιτόκια.

Τέταρτον, η πρόθεση πώλησης ακινήτων εκ μέρους των νοικοκυριών ως επενδυτική κίνηση είναι ιδιαίτερα χαμηλή, καθώς η κατοικία είναι για τα περισσότερα νοικοκυριά το κύριο περιουσιακό στοιχείο τους.

Κατά συνέπεια, σε ενδεχόμενη υποχώρηση των τιμών των ακινήτων, τα νοικοκυριά δεν θα σπεύσουν να πουλήσουν κατοικίες, με αποτέλεσμα η χαμηλή ελαστικότητα της προσφοράς παλαιών κατοικιών να λειτουργήσει σταθεροποιητικά στις τιμές.

Newsroom ΑΛΤΕΡ ΕΓΚΟ