Γραφεία: Το «χρυσό» ράλι στην Αθήνα – Ο ρόλος του Airbnb

Με ανοδικούς ρυθμούς κινούνται οι τιμές των ενοικίων στα παλαιά γραφεία το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με πέρυσι.

Μελέτη της GEOAXIS εστιάζει σε έξι περιοχές και συγκεκριμένα σε Κολωνάκι, Σύνταγμα, Λ. Κηφισίας, Λ. Βουλιαγμένης, Λ. Συγγρού και Λ. Μεσογείων όπου διαπιστώθηκε αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, ενώ σε βάθος δεκαετίας τα στοιχεία δείχνουν εντυπωσιακή μέση άνοδο 74%.

Η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρεις διαφορετικές ταχύτητες

Τα παλαιά γραφεία υπερβαίνουν το 90% του αποθέματος την ώρα που τα (λίγα) νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν πάνω από διπλάσια μισθώματα, περί τα 35 ευρώ/τμ/μήνα, δίχως στο μίσθωμα αυτό να υπολογίζονται θέσεις στάθμευσης και κοινόχρηστες δαπάνες.

Τα γραφεία

Σύμφωνα με την έρευνα, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρεις διαφορετικές ταχύτητες.

Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που κυμαίνονται περί τα 35 ευρώ/τμ/μήνα (δίχως θέσεις στάθμευσης) και αποδόσεις γύρω στο 6,0%. Στα κτίρια αυτά τα ενοίκια μπορεί να ανέλθουν για μικρούς χώρους μέχρι και 38-40 ευρώ/τμ/μήνα.

Ταχύτητα Δεύτερη: Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 25 ευρώ/τμ/μήνα με αποδόσεις κάτω από 7,0%.

Ταχύτητα Τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10-15 ευρώ/τμ/ μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί το 7,5%.

Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 20 υψηλού προφίλ ευέλικτοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά

«Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2026/2027 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών», αναφέρεται στην έρευνα.

Η τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης αν και βαίνει σταθερά αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν τέτοιους χώρους, παρά την μακροχρόνια μίσθωση. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 20 υψηλού προφίλ ευέλικτοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.

Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πουλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές.

«Ως γενική τάση, πιστεύουμε πως οι διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά των γραφείων θα συνεχίσουν και το 2026/2027, α) με σταθεροποίηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, β) αύξηση για τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία προβολής και γ) ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης», σημειώνει η GEOAXIS.

Οι προδιαγραφές

Σημειώνεται στην έρευνα βρίσκονται ως επί τω πλείστων παλαιά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές γραφεία.

Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσης στάθμευσης, στο κέντρο της Αθήνας: στο κέντρο της Αθήνας, στην περιοχή πέριξ (όχι επί) της πλατείας Συντάγματος οι τιμές που καταγράφονται είναι στα 17,87 ευρώ/τμ/ μήνα και στην περιοχή του Κολωνακίου στα 24,99 ευρώ/τμ/μήνα.

Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως ή με περιορισμένο αριθμό θέσεων στάθμευσης, σε βασικούς οδικούς άξονες: στον οδικό άξονας της Λ. Κηφισίας οι τιμές που διαμορφώνονται είναι στα 14,40 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 12,15 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης 11,49 ευρώ/τμ/ μήνα και στον άξονα της Λ. Συγγρού 9,96 ευρώ/τμ/μήνα.

Οριζόντιες ιδιοκτησίες

Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες, δίχως θέσεις στάθμευσης: την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης παρουσιάζει η περιοχή του Συντάγματος (όχι επί της Πλατείας) με 17,65 ευρώ/τμ/μήνα, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 15,60 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 12,55 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 11,37 ευρώ/τμ/μήνα, και τέλος ο άξονας της Λ. Μεσογείων και της Λ. Συγγρού με 9,18 και 9,14 ευρώ/τμ/μήνα αντίστοιχα.

Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες, με θέσεις στάθμευσης: τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι με 18,87 ευρώ/τμ/μήνα και ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 18,72 ευρώ/ τμ/μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 14,53 ευρώ/ τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 11,11 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού με 10,76 ευρώ/τμ/μήνα.

Από τα αποτελέσματα της επεξεργασίας των στοιχείων κατά τα τελευταία 10 χρόνια φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 78% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης και 81% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, σε σχέση με τις αξίες του 2017.

Πηγή ΟΤ