Αβεβαιότητα στην αγορά ακινήτων για την εφαρμογή του ΦΠΑ
Η εφαρμογή του ΦΠΑ στην οικοδομή συνιστά μια απίστευτη «Βαβέλ», διαμορφώνει έναν κύκλο υποχρεώσεων για πλήθος ανθρώπων και σίγουρα θα επιβαρύνει την αγορά των ακινήτων. Σύγχυση για τον τρόπο εφαρμογής του νέου φόρου.
Η εφαρμογή του ΦΠΑ στην οικοδομή συνιστά μια απίστευτη «Βαβέλ», διαμορφώνει έναν κύκλο υποχρεώσεων για πλήθος ανθρώπων και σίγουρα θα επιβαρύνει την αγορά των ακινήτων.
Όπως αναφέρουν Τα Νέα, η ιστορία επιβολής του ΦΠΑ στα ακίνητα αρχίζει από το 1987, από το πρώτο έτος εφαρμογής του νέου φόρου επί των συναλλαγών. Υπό το βάρος τεχνικών δυσχερειών και δυσμενών επιδράσεων στην αγορά των ακινήτων ο τότε υπουργός Oικονομικών, Δημ.Τσοβόλας, ανέβαλε την εφαρμογή τoυ στις νεοανεγειρόμενες οικοδομές. Έκτοτε πολλοί υποσχέθηκαν την επιβολή του, αλλά ουδείς την αποτόλμησε.
Προσφάτως ο Γ.Αλογοσκούφης ανακοίνωσε ότι από την αρχή του 2006 θα εφαρμοστεί ο ΦΠΑ στις οικοδομές, προαναγγέλλοντας ταυτόχρονα σημαντική αύξηση στις αντικειμενικές τιμές, βάσει των οποίων οι Εφορίες προσδιορίζουν τη φορολογητέα αξία των ακινήτων. Απέφυγε όμως να περιγράψει τις λεπτομέρειες επιβολής του ΦΠΑ στην οικοδομή και παρέπεμψε σε ειδικό φορολογικό νομοσχέδιο που θα κατατεθεί στο Κοινοβούλιο τον προσεχή Απρίλιο.
Επίσης, ουδεμία πρόβλεψη έγινε για το ύψος αύξησης των αντικειμενικών τιμών. Από το υπουργείο Oικονομικών μεταδόθηκε κάποια στιγμή ότι θα εφαρμοστούν «ενδιάμεσες τιμές», διαφορετικές προφανώς από τις αντικειμενικές, για τις ανάγκες επιβολής του ΦΠΑ, αλλά και πάλι δεν δόθηκαν ασφαλείς εξηγήσεις, σε σημείο που πολλοί να διερωτώνται μήπως η ανακίνηση του θέματος δεν είναι τίποτε άλλο παρά ένα τρόπος να επισπευθούν οι μεταβιβάσεις εντός του 2005 και να αυξηθούν τα φορολογικά έσοδα.
Εκ της φύσεώς του ο ΦΠΑ δεν μπορεί να επιβληθεί σε όλες τις αγοραπωλησίες. Αφορά αποκλειστικά στις νεοανεγειρόμενες οικοδομές και μόνο την πρώτη πώληση. Δηλαδή, ΦΠΑ θα επιβληθεί μόνο στα καινούργια διαμερίσματα ή κατοικίες κατά την πρώτη πώλησή τους και θα βαρύνει μόνο τον πρώτο αγοραστή. Στη δεύτερη πώληση θα συνεχίσει προφανώς να υφίσταται, λογικά με μειωμένους συντελεστές, ο υφιστάμενος φόρος μεταβίβασης ή ένας φόρος υπερτιμήματος αν τελικώς υιοθετηθεί κάτι τέτοιο.
Όμως η εφαρμογή του ΦΠΑ, λόγω της έκπτωσης του φόρου που αντιστοιχεί στο πλήθος των εισροών, απαιτεί ακριβή προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου, δεν μπορεί να στηριχθεί στις αντικειμενικές τιμές, γιατί αυτές υπολείπονται της πραγματικής αξίας. Αν βάση επιβολής του ΦΠΑ αποτελέσουν οι αντικειμενικές αξίες της Εφορίας, τότε ο εκπιπτόμενος για τον κατασκευαστή-πωλητή φόρος των εισροών μπορεί να είναι υψηλότερος του εισπραττόμενου από τον αγοραστή του ακινήτου.
Η εισαγωγή του ΦΠΑ στις οικοδομές περιπλέκει τη διατηρούμενη επί δεκαετίες φοροαπαλλαγή της πρώτης κατοικίας. Έκπτωση επί της φορολογητέας αξίας του δεν μπορεί να υπάρξει, γιατί δεν θα προκύπτει ΦΠΑ. Έκπτωση από τον φόρο, από τον ΦΠΑ στην προκειμένη περίπτωση, αντίκειται στις ευρωπαϊκές αρχές που διέπουν τον συγκεκριμένο φόρο. Τι θα γίνει κυρίως με τα νέα ζευγάρια, που μέχρι τώρα απολάμβαναν σημαντική φορολογική απαλλαγή κατά την αγορά πρώτης κατοικίας;
Εκεί όμως που τα προβλήματα του νέου φόρου φαίνονται αξεπέραστα είναι στις περιπτώσεις κατασκευής με αυτεπιστασία από ιδιώτες κατόχους οικοπέδων. Σχεδόν το 50% των νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατασκευάζεται με αυτεπιστασία. Στην περίπτωση αυτή, ποιος και πότε θα πληρώσει τον ΦΠΑ; Και, βεβαίως, σε κάθε περίπτωση όσοι επιχειρήσουν να κατασκευάσουν σπίτι μόνοι τους θα πρέπει να εγκαταστήσουν ταυτοχρόνως και ένα λογιστήριο στην οικοδομή τους, να παρακολουθούν τις εισροές και να συλλέγουν τιμολόγια για υλικό που χρησιμοποιούν και κάθε εργασία που πραγματοποιούν.
Παλαιότερα είχε προταθεί να επιβληθεί ειδικός φόρος 5% επί της αξίας των κατασκευαζόμενων με αυτεπιστασία κατοικιών, αλλά και αυτή η επιλογή απεκλείσθη λόγω των αντιδράσεων που θα προκαλούσε από την πλευρά των ιδιοκατασκευαστών.
![Άκρως Ζωδιακό: Τα Do’s και Don’ts στα ζώδια σήμερα [Παρασκευή 23.01.2026]](https://www.in.gr/wp-content/uploads/2026/01/chinh-le-duc-W5q8uoqss3Q-unsplash-315x220.jpg)
Αριθμός Πιστοποίησης Μ.Η.Τ.232442