Προσιτή στέγαση: Tι κάνουν άλλες χώρες και τι δεν κάνουμε εμείς

Η πρόσφατη μελέτη του ΙΟΒΕ και της Διανέοσις για τη στέγαση στην Ελλάδα ήρθε την κατάλληλη στιγμή. Οι τιμές ακινήτων και τα ενοίκια, έχουν αυξηθεί πολύ περισσότερο από ό,τι τα εισοδήματα, καθιστώντας την προσιτή στέγαση όνειρο απατηλό.

Τα νέα μέτρα της κυβέρνησης για το στεγαστικό στοχεύουν στην αύξηση της προσφοράς ακινήτων, παρέχοντας φορολογικά και άλλα κίνητρα σε εργολάβους και ιδιοκτήτες. Αλλά όπως είπε και ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Άκης Σκέρτσος, χρειάζεται ακόμα υπομονή.

Παράλληλα, η ΕΕ θέτει σε εφαρμογή το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για Προσιτή Κατοικία, προτείνοντας την ανακατεύθυνση πόρων του Ταμείου Συνοχής σε δράσεις για τη στέγαση. Δεν ξέρουμε ωστόσο τι θα περισσέψει από τον κορβανά των 392 δισ των Ταμείων Συνοχης, καθώς η μερίδα του λέοντος θα διοχετευθεί σε εξοπλιστικά προγράμματα. Η Κομισιόν στοχεύει επίσης να «κινητοποιήσει» κεφάλαια ύψους 375 δισ ευρώ, σε δημόσιες και ιδιωτικές  επενδύσεις σε προσιτή στέγαση, ως το 2029, κυρίως μέσω αναπτυξιακών τραπεζών

Εν τω μεταξύ η Ελλάδα σημειώνει τις χειρότερες επιδόσεις στην ΕΕ σε ό,τι αφορά την οικονομική επιβάρυνση των νοικοκυριών από το κόστος στέγασης έχοντας την πιο «ακριβή» κατοικία σε σχέση με το εισόδημα των πολιτών.

Η έκθεση του ΙΟΒΕ παρουσιάζει διεθνείς πρακτικές στεγαστικής πολιτικής, γεννώντας εύλογα συγκρίσεις με την Ελλάδα.

Οι ελληνικές ιδιαιτερότητες

Η έκθεση του ΙΟΒΕ-Διανέοσις, ξεκαθαρίζει ότι σε χώρες με παρόμοιο επίπεδο οικονομικής ανάπτυξης με την Ελλάδα, το κράτος διαχρονικά είχε πιο ενεργό ρόλο στη ρύθμιση της αγοράς κατοικίας.

Δημιουργήθηκαν θεσμοί κοινωνικής στέγασης, δημόσιοι ή μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί και σταθερά χρηματοδοτικά εργαλεία. Αντίθετα, στην Ελλάδα η στεγαστική πολιτική βασίστηκε κυρίως στην ιδιωτική πρωτοβουλία και την οικογένεια, με αποτέλεσμα την κυριαρχία της ιδιοκατοίκησης και την εξαιρετικά περιορισμένη ανάπτυξη κοινωνικής ενοικιαζόμενης στέγης.

Οι διαφορές αυτές δεν εξηγούνται μόνο από τις πολιτικές, αλλά και από τις προτιμήσεις των νοικοκυριών. Στη Νότια Ευρώπη, και ειδικά στην Ελλάδα, οι ισχυροί οικογενειακοί δεσμοί λειτουργούν ως άτυπο σύστημα κοινωνικής προστασίας. Η απόκτηση κατοικίας θεωρείται βασικό στοιχείο ασφάλειας και κοινωνικής σταθερότητας, ιδιαίτερα σε ένα περιβάλλον όπου το κοινωνικό κράτος υπήρξε ιστορικά περιορισμένο.

Αντίθετα, στις χώρες της Βόρειας Ευρώπης, το ισχυρότερο κράτος πρόνοιας, η μεγαλύτερη εμπιστοσύνη στους θεσμούς και οι ανεπτυγμένες αγορές ενοικίασης επιτρέπουν μεγαλύτερη ευελιξία στις στεγαστικές επιλογές.

Κοινωνική στέγαση

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, κοινή πρακτική αποτελεί η κοινωνική στέγαση μέσω μη κερδοσκοπικών (ή περιορισμένου κέρδους) οικιστικών συλλόγων.

Το κράτος παραχωρεί κατοικίες ή χρηματοδότηση και οι φορείς αυτοί διασφαλίζουν χαμηλά ενοίκια, με βάση εισοδηματικά και κοινωνικά κριτήρια. Σε χώρες όπως η Αυστρία, η Γαλλία, η Δανία και η Ολλανδία, η κοινωνική στέγαση δεν απευθύνεται μόνο στους φτωχότερους, αλλά και στη μεσαία τάξη, ενισχύοντας την κοινωνική μίξη και αποτρέποντας τον χωρικό αποκλεισμό.

Πρωτοπόρα η Βιέννη

Η Βιέννη αποτελεί ίσως το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα, καθώς σχεδόν οι μισές κατοικίες της εντάσσονται σε κάποιο καθεστώς κοινωνικής στέγασης. Το μοντέλο αυτό συνδυάζεται με επιδόματα ενοικίου, περιορισμούς στις αυξήσεις ενοικίων και επενδύσεις σε πράσινες κατοικίες. Αντίστοιχα, η Ολλανδία διαθέτει το υψηλότερο ποσοστό κοινωνικής στέγης στον ΟΟΣΑ και αυστηρό πλαίσιο ρύθμισης της αγοράς ενοικίων.

Τι συμβαίνει στον ευρωπαϊκό Νότο

Στον ευρωπαϊκό Νότο, η εικόνα είναι πιο κοντά στην ελληνική πραγματικότητα. Σε Ισπανία, Ιταλία και Πορτογαλία, η κοινωνική στέγαση παρέμεινε για δεκαετίες περιορισμένη. Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια, οι χώρες αυτές προχωρούν σε δυναμικές παρεμβάσεις: δημιουργία κρατικών φορέων κατοικίας, αξιοποίηση κενών δημόσιων ακινήτων, περιορισμούς στις αυξήσεις ενοικίων, κατάργηση φορολογικών αντικινήτρων για μισθώσεις και μαζικές επενδύσεις μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης.

Η Ισπανία, ειδικότερα, έχει αναλάβει ενεργό ρόλο μέσω της δημιουργίας νέου δημόσιου φορέα στέγασης. Αξιοποιεί την Sareb, τη λεγόμενη «Κακή Τράπεζα» που δημιουργήθηκε το 2012, μετά το σκάσιμο της φούσκας των ενυπόθηκων δανείων, για να μετατρέψει προβληματικά ακίνητα σε κοινωνικές κατοικίες. Παράλληλα, ανέστειλε το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας για επενδύσεις σε ακίνητα, αναγνωρίζοντας τη συμβολή του στην αύξηση των τιμών.

Τι δεν κάνει η Ελλάδα

Σε αυτό το πλαίσιο, η Ελλάδα εμφανίζει σημαντικό έλλειμμα πολιτικών. Η χώρα δεν διαθέτει οργανωμένο απόθεμα κοινωνικής ενοικιαζόμενης στέγης, ούτε εξειδικευμένο δημόσιο φορέα αποκλειστικά για τη στέγαση. Ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας καταργήθηκε με τα μνημόνια και έκτοτε δεν αντικαταστάθηκε. Επίσης, η ελληνική κυβέρνηση αρνείται πεισματικά να εφαρμόσει μέτρα ελέγχου των ενοικίων, όπως το πλαφόν στα μισθώματα, ούτε διαθέτει μηχανισμούς μακροχρόνιας προστασίας των ενοικιαστών. Η κρατική παρέμβαση περιορίζεται κυρίως σε επιδόματα ενοικίου και αποσπασματικά προγράμματα στήριξης νέων ή ευάλωτων ομάδων.

Την ίδια στιγμή, η Ελλάδα κάνει λιγότερα από άλλες χώρες στην αξιοποίηση κενών κατοικιών, στη φορολογική ρύθμιση της αγοράς ενοικίων και στη σύνδεση της στεγαστικής πολιτικής με την ενεργειακή αναβάθμιση. Αντίθετα, συνεχίζει να στηρίζεται στην ιδιωτική ιδιοκτησία ως βασικό μηχανισμό στεγαστικής ασφάλειας.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι η στεγαστική κρίση δεν αντιμετωπίζεται με ένα μόνο μέτρο. Απαιτείται συνδυασμός κοινωνικής στέγασης, ρύθμισης της αγοράς, επιδομάτων, φορολογικών κινήτρων και ισχυρών θεσμών. Για την Ελλάδα, η πρόκληση δεν είναι απλώς να ακολουθήσει τα διεθνή παραδείγματα, αλλά να οικοδομήσει, για πρώτη φορά, μια συνεκτική και μακροπρόθεσμη στεγαστική πολιτική.