Υπερδιπλασιάστηκαν οι τιμές των κατοικιών την περίοδο 1995-2004

27

Οι τιμές των κατοικιών υπερδιπλασιάστηκαν κατά την περίοδο 1995-2004, σύμφωνα με μελέτη του Ιδρύματος Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών για την αγορά ακινήτων.

Στο σύνολο της χώρας οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 134% την τελευταία δεκαετία, ενώ την περίοδο 1999-2002 κατεγράφησαν οι υψηλότερες αυξήσεις, εξέλιξη που αποδίδεται τόσο στην χρηματιστηριακή άνθηση όσο και στην σημαντική μείωση των επιτοκίων.

Στην περιοχή των Αθηνών, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 164% με μεγαλύτερη ένταση την περίοδο 1999-2002, ενώ στις λοιπές αστικές περιοχές σημειώθηκε αύξηση τιμών κατά 111%.

Ο ετήσιος ρυθμός ανόδου των τιμών των κατοικιών στο σύνολο της χώρας επιβραδύνθηκε στο 2,2% στους πρώτους εννέα μήνες του 2004 από 6,2% την αντίστοιχη περίοδο του 2003. Στην Αθήνα, στο εννεάμηνο του 2004 οι τιμές των ακινήτων παρουσιάζουν μικρή πτώση 0,9% από 4,9% το αντίστοιχο διάστημα του 2003.

Σε ό,τι αφορά τις τιμές των ενοικίων, στη μελέτη του ΙΟΒΕ επισημαίνεται ότι αυτές διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής, ενώ πολλές φορές το εύρος των τιμών είναι μεγάλο ακόμη και εντός της ίδιας περιοχής. Οι πλατείες, οι δρόμοι, τα πάρκα, η εύκολη μετακίνηση μεταξύ άλλων κρατούν τις τιμές σε υψηλότερα επίπεδα. Η παλαιότητα των κατοικιών, η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία και οι ανέσεις που προσφέρουν αποτελούν επίσης καθοριστικούς παράγοντες για το ύψος των ενοικίων.

Είναι χαρακτηριστικό ότι η μέση τιμή στο σύνολο της Αττικής κινείται από 6 ευρώ/τμ μέχρι 16,5 ευρώ/τμ. Αν συγκριθεί όμως η φθηνότερη με την ακριβότερη τιμή παρατηρείται μία διαφορά 27,5 ευρώ/τμ. Οι πιο ακριβές περιοχές βρίσκονται κυρίως στο κέντρο γύρω από τον άξονα της οδού Βασιλίσσης Σοφίας και το Προεδρικό Μέγαρο όπου εντοπίζονται ακίνητα ιδιαίτερης χρήσης όπως πρεσβείες. Ακριβές περιοχές είναι επίσης η Βουλιαγμένη, το Παλαιό Ψυχικό, το Κολωνάκι, η Πλάκα και η Φιλοθέη.

Από την άλλη πλευρά στις φθηνότερες περιοχές συγκαταλέγονται αυτές στον άξονα της οδού Πατησίων, το Μενίδι, το Περιστέρι κλπ. Αξίζει να σημειωθεί ότι η αύξηση των τιμών των ακινήτων δεν οφείλεται σε αντίστοιχη αύξηση του κόστους κατασκευής τους, καθώς την περίοδο 1997-2001 η αύξηση του κόστους κατασκευής των κτιρίων ήταν της τάξης του 4,4%.

Είναι κατά συνέπεια προφανές ότι στην περίοδο αυτή δημιουργήθηκαν αυξημένα περιθώρια κέρδους για τους κατασκευαστές κατοικιών. Το 1998 και το 1999 ο αριθμός των προσφερόμενων κατοικιών αυξήθηκε 13,4% και 23,9% αντίστοιχα. Το γεγονός αυτό περιόρισε το μέγεθος της αύξησης των τιμών, αλλά η μεγάλη αύξηση της προσφοράς δεν συνεχίστηκε το 2000 (παρατηρήθηκε αύξηση της προσφοράς κατά 5,5%). Η μείωση του αριθμού των προσφερόμενων κατοικιών κατά 37% το 2001 αποτέλεσε παράγοντα περαιτέρω αύξησης των τιμών.

Αγορά γραφείων

Σύμφωνα με τη μελέτη του ΙΟΒΕ, η Αθήνα διαθέτει συνολικό απόθεμα γραφειακών χώρων περί τα 3,1 εκατ. τετραγωνικά μέτρα. Η προσφορά σύγχρονων χώρων γραφείων είναι ωστόσο, περιορισμένη σε σχέση με το σύνολο των χώρων που μετατράπηκαν από χώρους κατοικίας σε χώρους γραφείων. Ένα μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος στην αγορά αποτελείται είτε από χώρους μέχρι 250. τ.μ. είτε από χώρους δεύτερης ποιότητας ακατάλληλους για κάποιους χρήστες.

Το υποβαθμισμένο δίκτυο υποδομών της Αττικής πριν από το 2004 κατέστησε το κέντρο και κάποιες άλλες περιοχές των Αθηνών περιζήτητες και μοιραία ακριβές. Ωστόσο, σημαντικότατες βελτιώσεις πραγματοποιήθηκαν τα τελευταία χρόνια και οδήγησαν σε μία ώθηση του ενδιαφέροντος εκτός πόλης, όπου υπάρχει δυνατότητα εύρεσης χώρων με χαμηλές τιμές ενοικίων που ανταποκρίνονται στις σύγχρονες απαιτήσεις.

Η περιοχή στο κέντρο των Αθηνών που διαδραματίζει πρωταρχικό ρόλο στην αγορά των χώρων γραφείου παρουσιάζει έλλειψη τόσο στα αποθέματα των χώρων όσο και στην ποιότητα αυτών. Οι αποκεντρωμένες περιοχές της Λεωφόρου Κηφισίας, το Μαρούσι, το Χαλάνδρι, και το Μαρούσι στα βόρεια προάστια καθώς και οι λεωφόροι Συγγρού, Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος στα νότια προάστια, αποτελούν επίσης περιοχές ενδιαφέροντος και παρατηρείται αύξηση του ποιοτικού αποθέματος.

Σημαντικό κέντρο ενδιαφέροντος αποτελεί και ο Πειραιάς, κυρίως για ναυτιλιακές επιχειρήσεις, όπως και η Λεωφόρος Μεσογείων αλλά και οι κόμβοι εισόδου και εξόδου της Αττικής Οδού που αποτελούν το βασικό μέσο σύνδεσης του κέντρου με το αεροδρόμιο.

Αγορά καταστημάτων

Στην Αθήνα οι ακριβότερες περιοχές λιανικού εμπορίου είναι ο πεζόδρομος της Ερμού, η Πανεπιστημίου, η Σταδίου και η Τσακάλωφ. Σημαντική ζήτηση σημειώνεται και σε περιοχές όπως η Κηφισιά και η Γλυφάδα. Σε αυτές τις περιοχές η διαθεσιμότητα ελεύθερων χώρων βρίσκεται σε πολύ χαμηλά επίπεδα, σε αντίθεση με τις υπόλοιπες περιοχές λιανικού εμπορίου του λεκανοπεδίου όπου η ύπαρξη διαθέσιμων χώρων είναι μεγάλη.

Ειδικά στις περιοχές καταστημάτων υψηλής προβολής σημειώθηκαν αποδόσεις προ φόρων 7%-8,5% μεταξύ της περιόδου Ιουνίου 2002 και Ιουνίου 2003, μετά από μια συνεχή πτωτική που παρατηρείται από το 1999. Οι μισθωτικές αξίες αυξήθηκαν ελαφρώς μεταξύ των ετών 2001 και 2002 και κυμάνθηκαν στα επίπεδα των 2.460 ευρώ ανά τ.μ. ετησίως.

Λόγω των Ολυμπιακών Αγώνων, το 2004 σημειώθηκε σημαντική αύξηση στις τιμές των ενοικίων και έντονη δραστηριότητα στην αγορά του λιανικού εμπορίου, με συνέπεια την αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος.

Χαρακτηριστικό της ελληνικής αγοράς είναι η απουσία εμπορικών κέντρων, στο βαθμό τουλάχιστον που εντοπίζονται στην υπόλοιπη Ευρώπη. Η Ελλάδα βρίσκεται σε μια από τις χαμηλότερες θέσεις στην ΕΕ στην αναλογία των εμπορικών κέντρων και πληθυσμού. Υπολογίζεται ότι αντιστοιχούν γύρω στα 50 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους, όταν ο μέσος όρος στην ΕΕ είναι 150 τετραγωνικά μέτρα.

Newsroom ΑΛΤΕΡ ΕΓΚΟ