Στεγαστική κρίση: Η «τέλεια καταιγίδα» στην αγορά ακινήτων – Η «κληρονομιά» της κρίσης και το γηρασμένο κτιριακό απόθεμα

«Θηλιά» για τα νοικοκυριά παραμένει η στεγαστική κρίση. Πρόκειται για τη μεγαλύτερη κοινωνική πρόκληση της δεκαετίας.

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα έχει εξελιχθεί σε ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα των τελευταίων ετών

Ενώ η χώρα διατηρεί ένα από τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη, η πρόσβαση σε προσιτή και ποιοτική στέγη έχει γίνει εξαιρετικά δύσκολη για μεγάλο μέρος του πληθυσμού, ιδιαίτερα για τους νέους.

Η ακτινογραφία της κρίσης

Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία η αγορά ακινήτων παρουσιάζει τα εξής χαρακτηριστικά:

• Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με ρυθμό σχεδόν διπλάσιο από αυτόν του διαθέσιμου εισοδήματος. Το 2024, οι Έλληνες δαπανούσαν κατά μέσο όρο το 35,5% του εισοδήματός τους για στέγαση (έναντι 19,2% στην ΕΕ).
• Στις αρχές του 2026, τα ενοίκια κατέγραψαν μέση αύξηση 6% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Σε περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας και τα Δυτικά Προάστια, η πίεση παραμένει ασφυκτική.
• Υπάρχει τεράστιο απόθεμα κλειστών ακινήτων (περίπου 750.000-790.000 πανελλαδικά), πολλά από τα οποία είναι παλαιά και χρήζουν ανακαίνισης.

Η στέγαση στην Ελλάδα, από θεμελιώδες κοινωνικό δικαίωμα, έχει μετατραπεί τα τελευταία χρόνια σε έναν δυσεπίλυτο γρίφο

Τα μεγάλα «αγκάθια»

Με διαπιστωμένες τις παραπάνω αδυναμίες οι κύριες αιτίες του προβλήματος αποδίδονται στη μετατροπή χιλιάδων κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα.

Στην προσέλκυση ξένων επενδυτών μέσω του προγράμματος «χρυσής βίζας» που ανέβασε τις αξίες, ειδικά σε Αττική και Θεσσαλονίκη.

Στο γεγονός ότι πολλές κατοικίες είναι ενεργειακά απαξιωμένες. Χωρίς ανακαίνιση, παραμένουν εκτός αγοράς, μειώνοντας την προσφορά.

Τέλος, παρατηρούμε μια αλματώδη αύξηση στις τιμές των υλικών δόμησης αλλά και σοβαρή η έλλειψη εργατικού δυναμικού.

Πληρέστερη εικόνα στις συνθήκες της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα έρχεται να δώσει η νέα μελέτη της Alpha Bank. Το βασικό ερώτημα που επεδίωξε να απαντήσει είναι πώς μια χώρα με αξιοσημείωτο μέρος του πλούτου της επενδεδυμένο σε ακίνητα και σχετικά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης όπως η Ελλάδα, αντιμετωπίζει στην παρούσα συγκυρία στεγαστική κρίση.

Η «κληρονομιά» της κρίσης και το γηρασμένο κτιριακό απόθεμα

Η «κληρονομιά» της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα δεν άφησε μόνο δημοσιονομικά τραύματα, αλλά άφησε ανεξίτηλα το αποτύπωμά της στον κτιριακό απόθεμα της χώρας. Σήμερα, τα γερασμένα κτίρια αποτελούν ίσως το μεγαλύτερο «αγκάθι» στην προσπάθεια επίλυσης του στεγαστικού προβλήματος.

Σύμφωνα με την μελέτη, η επενδυτική άπνοια σε κατοικίες κατά τη διάρκεια της κρίσης εμπόδισε την ανανέωση του φυσικού κεφαλαίου κατοικιών. Οι επενδύσεις σε κατοικίες υποχωρούσαν κατά 25% ετησίως, κατά μέσο όρο, με αποτέλεσμα μέχρι το 2017 να αντιστοιχούν μόλις στο 5% των συνολικών επενδύσεων της χώρας. Από το 2018 και μετά, οι επενδύσεις σε κατοικίες βρίσκονται σε φάση ανάκαμψης, αν και σε σημαντικά χαμηλότερο επίπεδο σε σύγκριση με την προ κρίσης περίοδο.

Συγκεκριμένα, σχεδόν τα δύο τρίτα των κατοικιών έχουν ανεγερθεί πριν το 1990, ενώ μόλις το 2,6% έχει κατασκευαστεί από το ξέσπασμα της κρίσης μέχρι σήμερα. Η ανάγκη εκτεταμένων ανακαινίσεων και ενεργειακών παρεμβάσεων είναι πλέον δεδομένη: έξι στις δέκα κύριες κατοικίες χρήζουν ενεργειακής αναβάθμισης, μια πραγματικότητα που διαμορφώνει τόσο το προφίλ των ιδιωτικών επενδύσεων, όσο και τις κοινωνικές ανάγκες της επόμενης δεκαετίας.

Κενές κατοικίες: Μια υποαξιοποιημένη δεξαμενή

Το ζήτημα των κενών κατοικιών στην Ελλάδα αποτελεί το μεγαλύτερο παράδοξο της εγχώριας κτηματαγοράς. Ενώ οι τιμές των ενοικίων καλπάζουν λόγω έλλειψης προσφοράς, εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα παραμένουν ερμητικά κλειστά, δημιουργώντας μια «τεχνητή» στενότητα στην αγορά.

Παρά τη στενότητα, σύμφωνα με τη μελέτη, το 35% των κανονικών κατοικιών της χώρας παραμένει μη κατοικούμενο – το 3ο υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ. Πρόκειται είτε για δευτερεύουσες/εξοχικές κατοικίες (22,5%), είτε για πραγματικά κενά ακίνητα (12%). Αν και οι κενές κατοικίες μειώθηκαν κατά 11,6% σε σχέση με την προηγούμενη απογραφή, ο αριθμός τους παραμένει υψηλός.

Η ανάλυση της Alpha Bank συμπεραίνει ότι οι λόγοι περιλαμβάνουν τις πολλαπλές ιδιοκτησίες και τις δυσχέρειες συνεννόησης μεταξύ ιδιοκτητών/κληρονόμων, το σημαντικό κόστος που συνδέεται με την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση και τη σχετικά χαμηλή χρηματοοικονομική απόδοση σε ορισμένες περιπτώσεις, που πιθανώς σχετίζεται με τον υψηλό κίνδυνο αντισυμβαλλομένου. Παρά τα εμπόδια, ένας στους πέντε εξετάζει το ενδεχόμενο να διαθέσει το ακίνητο προς ενοικίαση, στοιχείο που μελλοντικά μπορεί να ενισχύσει την προσφορά.

Η πίεση των μεγάλων αστικών κέντρων

Η υπερσυγκέντρωση πληθυσμού σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη παραμένει καθοριστικός παράγοντας της στεγαστικής πίεσης. Περισσότερο από το 70% του πληθυσμού κατοικεί σε πόλεις, κωμοπόλεις και προάστια, ενώ σχεδόν ο μισός πληθυσμός συγκεντρώνεται στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα.

Η Αττική, ιδίως, λειτουργεί ως πυρήνας οικονομικής δραστηριότητας: φιλοξενεί το 35% του πληθυσμού, παράγει το 46% του ΑΕΠ και στεγάζει σχεδόν το 40% των επιχειρήσεων. Η ζήτηση για στέγη, σε μια περιοχή όπου η προσφορά αδυνατεί να αυξηθεί με ανάλογους ρυθμούς, εξηγεί σε μεγάλο βαθμό τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών αγοράς αλλά και των ενοικίων.

Η Αθήνα, ειδικά στο ιστορικό κέντρο και τις παραλιακές ζώνες, βιώνει έναν βίαιο μετασχηματισμό. Η υπερσυγκέντρωση πληθυσμού στο λεκανοπέδιο δημιουργεί μια «φούσκα» ζήτησης που δεν μπορεί να απορροφηθεί.

Χρόνια έλλειψη δημόσιων και οικονομικά προσιτών κατοικιών

Αύξηση ικανοποίησης αλλά και ανησυχία για το μέλλον

Η νέα, επαναληπτική, έρευνα καταγράφει βελτίωση της ικανοποίησης από την τρέχουσα κατοικία (+9%), κυρίως μεταξύ των ιδιοκτητών. Οι ενοικιαστές, αντίθετα, παραμένουν η λιγότερο ικανοποιημένη κατηγορία, κάτι που ενδεχομένως συνδέεται με την πίεση στα ενοίκια.

Το ποσοστό των ερωτηθέντων που αναμένουν αύξηση ενοικίων είναι σχεδόν το ίδιο (~70%) ανεξαρτήτως καθεστώτος κατοικίας. Αξίζει ωστόσο να σημειωθεί ότι το αντίστοιχο ποσοστό των εκμισθωτών (59%) είναι σημαντικά χαμηλότερο σε σύγκριση με τους ενοικιαστές, αλλά και με το συνολικό μέσο όρο του δείγματος.

Μεταβολή καταγράφεται και στην αντίληψη των παραγόντων που διαμορφώνουν τις τιμές και τα ενοίκια: η μεγέθυνση της οικονομίας διαμοιρασμού, ειδικά σε συγκεκριμένες περιοχές, αναγνωρίζεται ως ο πλέον σημαντικότερος παράγοντας, με τις κυβερνητικές πολιτικές να ακολουθούν.

Παρά τις πιέσεις, η πρόθεση αγοράς κατοικίας αυξάνεται κατά 8% και κατά 13% μεταξύ των ενοικιαστών.

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου II» και οι νέες δυναμικές

Το ενδιαφέρον για το πρόγραμμα «Σπίτι μου II» είναι υπαρκτό αλλά όχι καθολικό. Το 24% των ενδιαφερομένων είχε υποβάλει ή σχεδίαζε να υποβάλει αίτηση την περίοδο διεξαγωγής της έρευνας, ενώ το 45% αποκλείει αυτό το ενδεχόμενο, κυρίως λόγω εισοδηματικών και ηλικιακών κριτηρίων. Ωστόσο, η γενική αποδοχή του προγράμματος παραμένει υψηλή, με το 66% να συμφωνεί με τη φιλοσοφία του.

Προς μια νέα στεγαστική πολιτική

Η μετάβαση προς μια νέα στεγαστική πολιτική το 2026 δεν είναι πλέον μια επιλογή, αλλά μια αδήριτη ανάγκη για την κοινωνική συνοχή. Ξέχωρα από τη μελέτη της Alpha Bank παρατηρούμε πως ενώ το μέτρο της «κοινωνικής αντιπαροχής» διαφημίστηκε ως η λύση για τη φθηνή στέγη, στην πράξη η εφαρμογή του έχει αποδειχθεί εξαιρετικά αργή. Μέχρι τις αρχές του 2026, ελάχιστα νέα διαμερίσματα έχουν παραδοθεί, αφήνοντας το έλλειμμα προσφοράς ακάλυπτο.

Το πρόγραμμα που στόχευε στο άνοιγμα των κλειστών σπιτιών θεωρείται από πολλούς αποτυχημένο.  Η επιδότηση κρίνεται ανεπαρκής για ένα σπίτι που είναι κλειστό 20 χρόνια και χρειάζεται ριζική ανακαίνιση.

Παρά τους νέους κανονισμούς, το Airbnb συνεχίζει να «ροκανίζει» το κτιριακό απόθεμα των πόλεων. Τα μέτρα περιορισμού συχνά καταστρατηγούνται, καθώς οι ελεγκτικοί μηχανισμοί είναι υποστελεχωμένοι.

Επίσης, η κυβέρνηση έρχεται αντιμέτωπη με κριτικές ότι τα προγράμματα δανείων τροφοδότησαν την ακρίβεια αντί να τη λύσουν. Η ξαφνική εμφάνιση χιλιάδων αγοραστών με εγκεκριμένα δάνεια ώθησε τους πωλητές να αυξήσουν τις τιμές των παλαιών ακινήτων.