Ερωτήσεις & Απαντήσεις σε Εξειδικευμένα Θέματα

Ερωτήσεις & Απαντήσεις σε Εξειδικευμένα
Θέματα

ΘΕΜΑΤΑ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ

1. ΕΡΩΤΗΣΗ

Ποια είναι τα αφορολόγητα όρια και ποιοι οι φορολογικοί
συντελεστές στη φορολογία κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ Α’

Για κληρονομική μερίδα ή κληροδοσία που περιέρχεται σε: α)
σύζυγο του κληρονομουμένου, β) κατιόντες πρώτου βαθμού (τέκνα από νόμιμο γάμο,
τέκνα χωρίς γάμο έναντι της μητέρας, αναγνωρισθέντα εκούσια ή δικαστικά έναντι
του πατέρα, νομιμοποιηθέντα με επιγενόμενο γάμο ή δικαστικά έναντι και των δύο
γονέων), γ) κατιόντες εξ αίματος δεύτερου βαθμού, δ) ανιόντες εξ αίματος πρώτου
βαθμού.

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ Β’

Για κληρονομική μερίδα ή κληροδοσία που περιέρχεται σε: α)
κατιόντες τρίτου και επόμενων βαθμών, β) ανιόντες δεύτερου και επόμενων βαθμών,
γ) εκούσια ή δικαστικά αναγνωρισθέντα τέκνα έναντι των ανιόντων του πατέρα που
τα αναγνώρισε, δ) κατιόντες του αναγνωρισθέντος έναντι του αναγνωρίσαντος και
των ανιόντων αυτού, ε) αδελφούς (αμφιθαλείς ή ετεροθαλείς), στ) συγγενείς εξ
αίματος τρίτου βαθμού εκ πλαγίου, ζ) πατριούς και μητριές, η) τέκνα από
προηγούμενο γάμο του συζύγου, θ) τέκνα εξ αγχιστείας (γαμπρούς – νύφες) και ι)
ανιόντες εξ αγχιστείας (πεθερό – πεθερά).

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ Γ’

Για κληρονομική μερίδα ή κληροδοσία που περιέρχεται σε
οποιονδήποτε άλλον εξ αίματος ή εξ αγχιστείας συγγενή του κληρονομουμένου ή
εξωτικό.

2. ΕΡΩΤΗΣΗ

Πως καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά
την υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α., ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε
αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας
καταβάλλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι
μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος.

Στις υπόλοιπες περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό
σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α., ο φορολογούμενος δηλώνει κατά την
κρίση του την αξία του ακινήτου και καταβάλλει εξ’ ολοκλήρου το φόρο που
αναλογεί με βάση την αξία που δήλωσε. Στη συνέχεια, ο προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ.
προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον
το δικαίωμα είτε να αποδεχθεί την αξία του προϊσταμένου οπότε οφείλει μέσα σε
δίμηνη προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης να επιδώσει
συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με τη προσωρινή αξία του προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ.
και να καταβάλλει χωρίς προσαυξήσεις και πρόστιμα το μισό του αναλογούντος φόρου
και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα, είτε στην περίπτωση που δεν
αποδέχεται την προσωρινή αξία που όρισε ο προϊστάμενος και δεν υποβάλλει τη πιο
πάνω συμπληρωματική δήλωση να ενεργηθεί πλέον τακτικός έλεγχος από το
προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. για το προσδιορισμό της αξίας, χωρίς να τον δεσμεύει
πλέον η προσωρινή προεκτίμηση. Στη συνέχεια εκδίδεται το σχετικό φύλλο ελέγχου.
Μέσα σε 60 ημέρες από την κοινοποίηση του φύλλου ελέγχου ο αγοραστής έχει το
δικαίωμα να συμβιβαστεί ή να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια (άρθρο 3 Α’ Ν
1521/1950 και άρθρα 41 και 41 α’ του Ν. 1249/1982) .

3. ΕΡΩΤΗΣΗ

Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του φόρου
μεταβίβασης ακινήτων;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων υπολογίζεται σε 7% στο μέχρι του
ποσού των δεκαπέντε χιλιάδων (15000) € της φορολογητέας αξίας και αυξάνεται σε
9% για το άνω του ποσού αυτού τμήμα της. Οι παραπάνω συντελεστές Φ.Μ.Α
προσαυξάνονται από 7% σε 9% και από 9% σε 11 % αντίστοιχα, όταν το ακίνητο που
μεταβιβάζεται βρίσκεται σε εντός σχεδίου περιοχή που λειτουργεί ή έχει συσταθεί
Πυροσβεστική Υπηρεσία. Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται και φόρος υπέρ
δήμων και κοινοτήτων 3%.

Για να γίνει κατανοητό αυτό, παρατίθενται τα ακόλουθα
παραδείγματα:

α) Ο Α’ αγοράζει οικόπεδο αξίας 8.800 € σε περιοχή που
δεν υπάρχει Πυροσβεστική Υπηρεσία. Ο αναλογών φόρος μεταβίβασης θα υπολογισθεί
με συντελεστή 7%.

β) Ο Α’ αγοράζει οικόπεδο αξίας 16.000 € σε περιοχή
που υπάρχει Πυροσβεστική Υπηρεσία. Ο αναλογών φόρος θα υπολογισθεί για το μέχρι
των 15.000 € τμήμα της αγοραίας αξίας με συντελεστή 9%, για το άνω δε των 1.000
€ τμήμα με συντελεστή 11%.

Κατ’ εξαίρεση:

α) ο ΦΜΑ μειώνεται στο &188; του παραπάνω φόρου σε
περιπτώσεις αυτούσιας διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων, διάλυσης (Ο.Ε.,
Ε.Ε. και Ε.Π.Ε.) και αυτούσιας μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στους
εταίρους της, καθώς και αυτούσιας απόληψης ακινήτων της εταιρείας από εταίρους
που αποχωρούν από αυτή.

β) μειώνεται στο ήμισυ σε περιπτώσεις ανταλλαγής
ακινήτων ίσης αξίας, υποχρεωτικής ανταλλαγής οικοπέδων, συγχώνευσης Α.Ε. και
Συνεταιρισμών, αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια και μεταβίβασης σε
σωματειακό γυμναστήριο καθώς και συνένωσης οικοπέδων.

4. ΕΡΩΤΗΣΗ

Ποια είναι τα αφορολόγητα ποσά για την αγορά πρώτης
κατοικίας;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Η απαλλαγή παρέχεται:

α) Για αγορά οικίας ή διαμερίσματος από άγαμο μέχρι
ποσού αξίας εξήντα πέντε χιλιάδων (65.000)€.

β) Για αγορά οικίας ή διαμερίσματος από έγγαμο και
διαζευγμένο ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχουν την επιμέλεια των τέκνων τους μέχρι
ποσού, αξίας εκατό χιλιάδων (100.000) €. Η απαλλαγή που δικαιούται ο έγγαμος
προσαυξάνεται κατά 20.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά
30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα.

γ) Για αγορά οικοπέδου από άγαμο μέχρι ποσού αξίας
30.000, ενώ από έγγαμο και διαζευγμένο ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχουν την
επιμέλεια των τέκνων τους μέχρι ποσού αξίας 55.000 €. Η αξία αυτή προσαυξάνεται
και κατά 8.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά 10.000 € για το
τρίτο και για κάθε ένα από τα επόμενα τέκνα του (άρθρο 1 παρ. 1 του
Ν.1078/1980).

5. ΕΡΩΤΗΣΗ

Ποιες προϋποθέσεις υπάρχουν για την απαλλαγή από το Φ.Μ.Α.
της πρώτης κατοικίας;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του
να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή
διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα
πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου
οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές
τους ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3000
κατοίκων. Ακόμη για την απαλλαγή απαιτείται το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο
στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο
και εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας, και μεταξύ
αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου
βαθμού. Οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση της απαλλαγής θα πρέπει να συντρέχουν
στο όνομα του αγοραστή.

β) Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες
του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής
επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους) κατοικιών που
υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν
είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά
του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα.

γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα
παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για μία τουλάχιστον πενταετία (Άρθρο 1
παρ.1Ν. 1078/1980).

6. ΕΡΩΤΗΣΗ

Ποια Νομικά Πρόσωπα έχουν υποχρέωση υποβολής δήλωσης
Φ.Μ.Α.Π.;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Όλα τα νομικά πρόσωπα, ανεξάρτητα από την έδρα τους.
εφόσον έχουν στη κατοχή τους ακίνητα στην Ελλάδα ή εμπράγματα δικαιώματα σ’ αυτά
εκτός υποθήκης, ανεξάρτητα από την αξία τους. Κατ’ εξαίρεση, νομικά
πρόσωπα χωρίς ακίνητη περιουσία ή εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα, εφόσον έχουν
υποβάλλει μια φορά τουλάχιστον δήλωση, δεν υποχρεούνται σε υποβολή δήλωσης,
εκτός και αν μεταβληθεί η περιουσιακή τους κατάσταση ή κληθούν από τον
Προϊστάμενο της αρμόδιας Δ.Ο.Υ.

7. ΕΡΩΤΗΣΗ

Σε περίπτωση ανέγερσης πολυκατοικίας με το σύστημα της
αντιπαροχής ποιος είναι υπόχρεος σε δήλωση Φ.Μ.Α.Π.

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Διακρίνουμε τρεις περιπτώσεις:

–Ο οικοπεδούχος:

α) Για την αξία του οικοπέδου για μια επταετία από τη
χορήγηση της οικοδομικής άδειας εκτός εάν μεταβιβασθούν τα διαμερίσματα της
πολυκατοικίας σε τρίτα πρόσωπα ή στον εργολάβο ή εκμισθωθούν ή κατά οποιοδήποτε
τρόπο χρησιμοποιηθούν πριν από την πάροδο της επταετίας. Τα υπό ανέγερση
κτίσματα θα αναγράφονται και αυτά σης οικείες στήλες της δήλωσης Φ.Μ.Α.Π., όμως
θα απαλλάσσονται του φόρου.

β) Για την αξία των διαμερισμάτων τα οποία συμφωνήθηκε
να πάρει ο οικοπεδούχος, μετά την πάροδο της επταετίας από τη χορήγηση της
οικοδομικής άδειας ή αφότου εκμισθωθούν ή κατά οποιοδήποτε τρόπο χρησιμοποιηθούν
αυτά πριν την πάροδο της επταετίας.

–Ο εργολάβος:

Για την αξία των διαμερισμάτων που δεν πουλήθηκαν, τα οποία
συμφωνήθηκε να μεταβιβασθούν σ’ αυτόν ή σε τρίτα πρόσωπα που θα υποδείξει, μαζί
με το ποσοστό του οικοπέδου που αναλογεί σ’ αυτά, μετά την πάροδο της επταετίας
ή αφότου αυτά εκμισθωθούν ή κατά οποιοδήποτε τρόπο χρησιμοποιηθούν πριν την
πάροδο της επταετίας.

–Ο αγοραστής:

Σε περίπτωση που ο εργολάβος υποσχέθηκε με συμβολαιογραφικό
προσύμφωνο να μεταβιβάσει σε τρίτο πρόσωπο διαμέρισμα, τότε υπόχρεος σε φόρο
είναι ο αγοραστής, από την παράδοση του διαμερίσματος σ’ αυτόν, η οποία
πρέπει να αποδεικνύεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο παράδοσης, που καταρτίζεται
μέσα σ’ ένα δίμηνο από την παράδοση. Δεν είναι απαραίτητη η σύνταξη ιδιαίτερου
συμβολαιογραφικού εγγράφου παράδοσης, σε περίπτωση που αυτή προκύπτει από το
συμβολαιογραφικό προσύμφωνο. (άρθρο 23 ν. 2459/1997).

8. ΕΡΩΤΗΣΗ

Ποιες οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο κληρονομιών για
την απόκτηση πρώτης κατοικίας;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

α) Ο κληρονόμος ή κληροδόχος ή ο σύζυγος αυτού ή τα
ανήλικα τέκνα τους να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή
οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της
οικογένειάς τους ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε
ιδανικό μερίδιο οικοπέδου (ποσοστό συνιδιοκτησίας), στα οποία αντιστοιχεί
εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό
ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων (άρθρο 26 ενότητα Α’Ν.
2961/2001).

β) Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες
του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής
επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους) κατοικιών που
υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν
είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά
του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα.

γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα
παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για μία τουλάχιστον πενταετία (Άρθρο 1
παρ.1Ν. 1078/1980).