«Γρίφος» ο υπολογισμός των εμπορικών αξιών για τους πλειστηριασμούς

Προβληματισμός επικρατεί για το πώς θα καθορίζεται πλέον η εμπορική αξία του εκάστοτε ακινήτου, δηλαδή η αξία στην βάση της οποίας με το νέο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας αυτό θα βγαίνει σε πλειστηριασμό.

Μέχρι σήμερα οι πλειστηριασμοί γίνονταν με βάση την αντικειμενική τιμή, η οποία όμως κατά κανόνα είναι υψηλότερη κατά 30%-40% από την πραγματική αξία του ακινήτου (μετά την πτώση των τιμών τα τελευταία πέντε χρόνια).

Η απόκλιση αντικειμενικών και αγοραίων αξιών είχε οδηγήσει την συντριπτική πλειονότητα των πλειστηριασμών ακινήτων, στο να κηρυχθούν άγονοι. Αν και αυτό το πρόβλημα πλέον επιλύεται, δημιουργείται ένα άλλο πρόβλημα, αυτό του καθορισμού των εμπορικών αξιών.

Το υπουργείο Οικονομικών στόχευε στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών του 2007 στα σημερινά επίπεδα αγοράς με την εφαρμογή μειωτικού συντελεστή 30%. Αν και σε ορισμένες φθηνές περιοχές μια τέτοια μείωση θα οδηγούσε σε εξίσωση αντικειμενικών-εμπορικών τιμών, σε κάποιες ακριβές περιοχές η απόκλιση θα παρέμενε.

Οι τράπεζες δανειοδοτούν σήμερα νοικοκυριά και επιχειρήσεις υπολογίζοντας τις εμπορικές αξίες των ακινήτων βάσει ειδικής υποδομής δεδομένων την οποία χρησιμοποιεί και η Τράπεζα της Ελλάδος. Αυτή η βάση δεδομένων έχει κτιστεί με την χρήση συμβολαίων που έχουν στηριχτεί σε εκτιμήσεις ειδικών.

Η κ. Μερίτα Πέτρου πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένη εκτιμήτρια από το Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) αναφέρει ότι ο μοναδικός τρόπος προκειμένου να υπολογιστεί με ασφάλεια η εμπορική αξία ενός ακινήτου είναι η ανάθεση σε εκτιμητή. Συγκεκριμένα τονίζει:

«Η αγοραία, η εμπορική δηλαδή αξία ενός ακινήτου, οικοπέδου, αγροτεμαχίου ή κτίσματος, είναι δυνατόν να υπολογιστεί μόνο με εκτίμηση του ακινήτου, από επαγγελματία εκτιμητή. Επαγγελματίας είναι ο εκτιμητής, ο οποίος έχει έχει πιστοποιηθεί ως εκτιμητής από αρμόδιο φορέα, όπως το Royal Institution of Chartered Surveyors.

»Σύμφωνα με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα, με τα οποία είναι πλήρως εναρμονισμένο το RICS, κάθε ακίνητο είναι μοναδικό, με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και προκειμένου να προσδιοριστεί η αγοραία αξία του, απαιτείται επί τόπου επιθεώρηση εσωτερικά και εξωτερικά και μελέτη όλων των τεχνικών και ποιοτικών χαρακτηριστικών του, καθώς και της θέσης του.

»Επιπλέον σύμφωνα με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα, η αγοραία αξία ορίζεται ως το εκτιμώμενο ποσό έναντι του οποίου ένα περιουσιακό στοιχείο ή υποχρέωση θα πρέπει να ανταλλαχθεί κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ πρόθυμου αγοραστή και πρόθυμου πωλητή, σε μια συναλλαγή υπό τους συνήθεις όρους της αγοράς, ύστερα από τη δέουσα εμπορική προώθηση και όταν τα μέρη έχουν ενεργήσει το καθένα με πλήρη γνώση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό.

»Ως εκ τούτου είναι σαφές, ότι ο μοναδικός τρόπος προκειμένου να υπολογιστεί η εμπορική αξία ενός ακινήτου είναι η ανάθεση σε εκτιμητή».

Newsroom ΑΛΤΕΡ ΕΓΚΟ