Θετικά μηνύματα αρχίζει να εκπέμπει πλέον η ελληνική αγορά ακινήτων, ενισχύοντας την άποψη εκείνων που θεωρούν πως ήδη ένα σημαντικό της κομμάτι βρίσκεται στην αρχή ενός νέου ανοδικού κύκλου. Το ενδιαφέρον από ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια και διεθνή σήματα (brands), αλλά και εγχώριους και διεθνείς εξειδικευμένους διαχειριστές δημιουργεί νέα δεδομένα στην ελληνική κτηματαγορά, η οποία είναι μία από τις ελάχιστες στον δυτικό κόσμο που δεν ανέκαμψε μετά την παγκόσμια κρίση του 2008.

Ύστερα από σωρευτικές απώλειες 43% (αν και σε ορισμένες περιοχές υπερέβη το 60%) κατά τη 10ετία της κρίσης που ήταν η δεύτερη μεγαλύτερη στην Ευρώπη μετά την Ουκρανία (-69,4%) το ίδιο διάστημα βάσει των στοιχείων της Global Property Guide, έρευνα της Διεύθυνσης  Οικονομικής Ανάλυσης της Εθνικής Τράπεζας διαπιστώνει αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην ελληνική αγορά ακινήτων, θεωρώντας πως εμφανίζονται πλέον ορατά τα σημάδια ανάκαμψης.

Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία εξάλλου δείχνουν άνοδο των τιμών σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων σε σχέση με τα περσινά τους επίπεδα (ετήσιος ρυθμός αύξησης 2,5% κατά το 3ο τρίμηνο του 2018 στις κατοικίες), ενώ εξίσου ενθαρρυντική είναι η ανοδική πορεία των νέων αδειών για κατοικίες (σωρευτική αύξηση 15% στη διετία). Το ίδιο ενθαρρυντικό είναι το γεγονός ότι οι νέες άδειες για κατοικίες έχουν επιστρέψει σε ανοδική πορεία (15% σωρευτικά κατά την τελευταία διετία, έναντι πτώσης 93% κατά το διάστημα 2006-2015).

Η τρέχουσα ανοδική τάση, σύμφωνα με την έρευνα της Εθνικής που υπογράφουν οι Τζέση Βουμβάκη, Γεώργιος Σακκάς, Νίκη Κωνσταντοπούλου και Αθανασία Κουτούζου, έχει πυροδοτηθεί από την έντονη τουριστική ανάπτυξη, ωστόσο υψηλής κρισιμότητας είναι η ενεργοποίηση και των επενδυτών με λανθάνον ενδιαφέρον (55% της αγοράς). Σε αυτή την κατεύθυνση η υιοθέτηση σταθερού φορολογικού πλαισίου και η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου αναδεικνύονται ως οι κρίσιμοι παράγοντες που μπορούν να ξεκλειδώσουν αυτή τη δυναμική.

Βασικό συμπέρασμα της έρευνας είναι ότι το 37% της αγοράς μεσιτών αναγνωρίζει την ύπαρξη ενεργού επενδυτικού ενδιαφέροντος, το οποίο προέρχεται σε ποσοστό 40% από το εξωτερικό. Η συντριπτική πλειονότητα της αγοράς μεσιτών (της τάξεως του 90%) αναγνωρίζει αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, με τους επενδυτές να διακρίνονται σε δύο κατηγορίες: (i) ενεργοί επενδυτές που εμφανίζονται έτοιμοι για άμεσες τοποθετήσεις (περίπου 35% της αγοράς) και (ii) επιφυλακτικοί επενδυτές που, ενώ έχουν ενδιαφέρον για τα ελληνικά ακίνητα, διατηρούν στάση αναμονής (περίπου 55% της αγοράς). Επιπλέον, το 40% της αγοράς δηλώνει ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από το εξωτερικό.

Συνοπτικά για τις βασικές κατηγορίες ακινήτων διαπιστώνονται τα παρακάτω:

Κατοικίες: Η άποψη της αγοράς για τη σημαντικότερη αγορά ακινήτων – καλύπτει το 79% του συνολικού κτιριακού αποθέματος – συγκλίνει στην εξέχουσα σημασία της ραγδαίας διείσδυσης του Airbnb, με το ενεργό επενδυτικό ενδιαφέρον για μικρές κατοικίες στην Αττική να καλύπτει σχεδόν το 70% της εν λόγω αγοράς.

Τουριστικά ακίνητα: Διαπιστώνεται η ύπαρξη ενεργού ενδιαφέροντος, με το 60% να δηλώνει ότι προέρχεται κυρίως από ξένους επενδυτές. Οι ροές των άμεσων ξένων επενδύσεων επιβεβαιώνουν αυτή την τάση καθώς το 6,4% των ροών της τελευταίας εξαετίας φαίνεται να αφορά τουριστικές επενδύσεις (από 1,5% κατά μέσο όρο την προηγούμενη δεκαετία). Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι αυτή η τάση είναι πιο έντονη στην Αττική, όπου τα 3/4 της αγοράς διαβλέπουν υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον. Η σχετική προτίμησή τους στην Αττική φαίνεται να συμβαδίζει με τις διαφαινόμενες τάσεις του τουριστικών ροών (με τις διανυκτερεύσεις στην Αττική να αυξάνονται κατά 78% κατά το διάστημα 2013-2018, έναντι 43% για τη λοιπή χώρα).

Επαγγελματικά ακίνητα: Αναγνωρίζεται άμεση ανάγκη κατασκευής ποιοτικών χώρων – καλύπτουν μόλις το 6% του διαθέσιμου αποθέματος – παρά τη χαμηλή τρέχουσα ζήτηση, ενώ η Αττική ξεχωρίζει για το υψηλό ενεργό ενδιαφέρον (½ της αγοράς έναντι 1/5 στην υπόλοιπη χώρα).

Αναφορικά με τα χαρακτηριστικά του διαθέσιμου αποθέματος ακινήτων, η αγορά μεσιτών αξιολογεί ότι το απόθεμα εμφανίζεται χωρισμένο σε δύο σχεδόν ισομερή κομμάτια – το πρώτο μισό χαρακτηρίζεται υψηλής ποιότητας και το άλλο μισό μέτριας/χαμηλής ποιότητας.

Σύμφωνα με την έρευνα, η πλειονότητα της αγοράς συμφωνεί ότι υπάρχει επίσης σήμερα και ένα λανθάνον όπως αποκαλείται σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, το οποίο θα μπορούσε να ενεργοποιηθεί με βάση και τις εξής προϋποθέσεις:

l Την εγκαθίδρυση σταθερού φορολογικού πλαισίου (σύμφωνα με την άποψη του 86% της αγοράς), κυρίως όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ και τη φορολογία εταιρειών ακίνητης περιουσίας.

l Την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου (σύμφωνα με το 9% της αγοράς). Παράλληλα, σχεδόν το 1/3 της αγοράς των μεσιτών δήλωσε ότι αναμένει η επιτάχυνση των πλειστηριασμών να λειτουργήσει θετικά για την ενεργοποίηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος για ελληνικά ακίνητα.

Τάσος Μαντικίδης