Πώς γλιτώνουν τη φορολογική παγίδα οι ιδιοκτήτες ακινήτων

Το ράλι που καταγράφεται στις τιμές των ενοικίων τα τελευταία χρόνια έχει «φουσκώσει» τα φέσια από απλήρωτα ενοίκια. Ενοικιαστές οι οποίοι ενώ αρχικά είχαν δεχθεί και συμφωνήσει με τον ιδιοκτήτη της κατοικίας, του καταστήματος ή του γραφείου την αύξηση του μισθώματος, στη συνέχεια υπό το βάρος και της ακρίβειας που ροκανίζει τα εισοδήματα σταμάτησαν να καταβάλλουν στην ώρα τους τα ενοίκια με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες όχι μόνο να μην εισπράττουν τα ποσά που αναγράφονται στα μισθωτήρια συμβόλαια αλλά και να κινδυνεύουν με την πληρωμή φόρου 15% έως 45% για ανύπαρκτα εισοδήματα.

Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι στις φορολογικές δηλώσεις που υποβλήθηκαν το 2022 (εισοδήματα 2021) χιλιάδες φορολογούμενοι δήλωσαν ότι δεν εισέπραξαν εισοδήματα από ακίνητα συνολικού ύψους 12,5 εκατ. ευρώ. Με την έκρηξη που έχει σημειωθεί την τελευταία διετία στην αγορά των ενοικίων ο αριθμός των ιδιοκτητών με ανείσπρακτα ενοίκια εκτιμάται ότι έχει αυξηθεί σημαντικά. Οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι για να απαλλαγούν από τον φόρο δεν αρκεί να δηλώσουν τα ποσά στη φορολογική τους δήλωση. Θα πρέπει πριν από το ετήσιο ραντεβού τους με την Εφορία να προχωρήσουν σε συγκεκριμένες κινήσεις.

Τα βήματα

Ειδικότερα, για να μηδενίσουν τη φορολογική επιβάρυνση θα πρέπει:

Να έχουν εκδώσει εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

Να καταθέσουν στην Εφορία φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί. Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η Εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά.

Σε περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, απαιτείται η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή / υπεκμισθωτή.

Από όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στη ΔΟΥ θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα.

Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια του 2023, αλλά και ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα το προηγούμενο φορολογικό έτος και εισπράχθηκαν το 2023, θα πρέπει να δηλωθούν πρώτα στο έντυπο Ε2 της φορολογικής δήλωσης και αυτομάτως θα μεταφερθούν στο Ε1.

Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η Εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης επιβάλλοντας φόρο για τα συγκεκριμένα ποσά.

Οι συντελεστές

Επισημαίνεται ότι με βάση την ισχύουσα κλίμακα το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ αφού προηγουμένως αφαιρεθεί ποσοστό 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων.

Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται ως εξής:

• 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος
• 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ
• 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Παράδειγμα

Για παράδειγμα, φορολογούμενος που απέκτησε κατά τη διάρκεια του 2023 συνολικό εισόδημα 15.000 ευρώ από ενοίκια θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος για ποσό 14.250 ευρώ (μειωμένο κατά 5% λόγω αυτόματης τεκμαρτής έκπτωσης δαπανών για επισκευή, συντήρηση και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων).

Ο φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:

• 12.000 ευρώ x 15% = 1.800 ευρώ
• 2.250 ευρώ x 35% = 787,50 ευρώ
• 1.800 ευρώ + 787,50 ευρώ = 2.587,50 ευρώ.

Συνεπώς ο συνολικός λογαριασμός για τον φόρο εισοδήματος διαμορφώνεται στα 2.587,50 ευρώ.

Premium έκδοση ΤΑ ΝΕΑ