Αντικειμενική αξία ακινήτου και προϋπολογιστικό κόστος οικοδομής καθορίζουν το ΦΠΑ

88

Επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ της αντικειμενικής αξίας τουακινήτου και του δηλούμενου προϋπολογιστικού (εάν το ακίνητο δεν έχει κατασκευαστεί ) ή απολογιστικού (εάν έχει ολοκληρωθεί η κατασκευή του) κόστους, θα επιβάλλεται ο ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές.

ΟΦόρος Προστιθεμένης Αξίας με κανονικό συντελεστή θα επιβάλλεταιστην παράδοση νεόδμητων οικοδομών, η άδεια κατασκευής των οποίων θα εκδοθεί μετά την 1/1/2006, καθώς και στην παράδοση οικοδομών, η άδεια των οποίων θα αναθεωρηθεί μετά την ημερομηνία αυτή, εφόσον μέχρι την 1η Ιανουαρίου του 2006 δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής.

Όπως τόνισε ο υφυπουργός Οικονομικών Αντώνης Μπέζας, υπόχρεοι για την καταβολή του φόρου στο Δημόσιο είναι μόνο οι επαγγελματίεςκατασκευαστές.

Παρέχεται ωστόσο η δυνατότητα υπαγωγής στο ΦΠΑ -εάν θέλουν- και σε φυσικά και νομικά πρόσωπα που δεν ασχολούνται κατ’ επάγγελμα αλλά περιστασιακά ή μεμονωμένα με την ανέγερση ή πώληση οικοδομών.

Κάποιος πολίτης που θέλει να χτίσει μια οικοδομή σε ένα οικόπεδο το οποίο κατέχει, δεν υποχρεούται να υπαχθεί στο ΦΠΑ, διότι γίνεται αυτεπιστασία. Άρα, όπως τόνισε ο υφυπουργός, για τους πολλούς πολίτες που αποφασίζουν να χτίσουν μόνοι τους το σπίτι τους, δεν υπάρχει θέμα επιβολής ΦΠΑ. Υποχρέωση υπάρχει μόνο για τους κατασκευαστές.

Η αγορά πρώτης κατοικίας δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ αλλά εξακολουθεί να υπόκειται στο Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων, διατηρείται δηλαδή το ισχύον καθεστώς, το οποίο προβλέπει απαλλαγή απ’ το φόρο μέχρι ένα ποσό ανάλογα με το μέγεθος της οικογένειας.

Με τις δύο νέες αποφάσεις του υπουργείου Οικονομικών διευκρινίζονται επιμέρους ζητήματα για να γίνει ευχερέστερη και αποτελεσματικότερη η διαδικασία εφαρμογής του νέου καθεστώτος στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.

Με την απόφαση με ΠΟΛ 1053 και τίτλο « Τύπος, περιεχόμενο, τρόπος, χρόνος και διαδικασία υποβολής της δήλωσης για τη μεταβίβαση ακινήτου» καθορίζονται η μορφή καθώς και η διαδικασία υποβολής του εντύπου της Ειδικής Δήλωσης για τη μεταβίβαση ακινήτου. Το συγκεκριμένο έντυπο υποβάλλεται είτε ως «Ειδική Δήλωση Φ.Π.Α» είτε ως «Δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων – Φ.Μ.Α».

Η Ειδική Δήλωση Φ.Π.Α υποβάλλεται σε τέσσερα αντίτυπα για κάθε μεταβίβαση νεόδμητου ακινήτου που υπάγεται σε Φ.Π.Α, στην Δ.Ο.Υ της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο, όχι αργότερα από την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου πώλησης του ακινήτου.

Ο υπουργός διευκρίνισε ότι «δεν υπάρχουν ούτε μαθηματικοί τύποι ή οτιδήποτε άλλο. Απλή λογική. Σαφής, ακριβής, συγκεκριμένη και απόλυτα διαφανής διαδικασία, πλήρως κατανοητή σε όλους. Στόχος μας ήταν να δημιουργήσουμε ένα σύστημα ελέγχου που δεν θα επιδέχεται παρερμηνείες ή παρεξηγήσεις. Που δεν θα διευκολύνει συναλλαγές κάτω από το τραπέζι. Που θα κατοχυρώνει τον πολίτη, την Πολιτεία και θα διασφαλίζει τα έσοδά της. Που θα είναι απλό, λειτουργικό και αντικειμενικό».

Με την απόφαση με ΠΟΛ 1054 και τίτλο « Έλεγχος Ειδικής δήλωσης ΦΠΑ μεταβίβασης ακινήτων» καθορίζεται αφενός η διαδικασία υποβολής της Ειδικής Δήλωσης Φ.Π.Α, αφετέρου ο τρόπος ελέγχου της ορθότητας του δηλούμενου τιμήματος πώλησης του νεόδμητου ακινήτου.

Ο Προϊστάμενος της αρμόδιας Δ.Ο.Υ ελέγχει αποκλειστικά και μόνο εάν το υποκείμενο στο φόρο τίμημα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου υπολείπεται της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ της αξίας του ιδίου ακινήτου, όπως αυτή λαμβάνεται υπόψη για την φορολογία μεταβίβασης ακινήτων (αντικειμενική αξία) και του δηλούμενου προϋπολογιστικού (εάν το ακίνητο δεν έχει κατασκευαστεί ) ή απολογιστικού (εάν έχει ολοκληρωθεί η κατασκευή του), κατά περίπτωση κόστους του ακινήτου.

Εφόσον από τον έλεγχο δεν διαπιστώνεται διαφορά, καταβάλλεται εφάπαξ ο αναλογών στην πώληση του νεόδμητου ακινήτου φόρος εκροών (Φ.Π.Α), αφού συμψηφισθεί ο φόρος εισροών, όπως αυτός έχει διαμορφωθεί μέχρι τον χρόνο διενέργειας της πώλησης.

Σε περίπτωση που από τον έλεγχο διαπιστώνεται διαφορά, ο Προϊστάμενος της αρμόδιας ΔΟΥ αναγράφει σε ειδικό πεδίο επάνω στην Ειδική Δήλωση ως φορολογητέα αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου την μεγαλύτερη των προαναφερθέντων αξιών, δηλαδή της αντικειμενικής αξίας και του προϋπολογιστικού ή απολογιστικού κόστους, που ο ίδιος ο φορολογούμενος έχει συμπληρώσει επάνω στην Ειδική Δήλωση.

Εφόσον η αναγραφόμενη αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου γίνει αποδεκτή από τον φορολογούμενο, καταβάλλεται ο αναλογών φόρος. Σε αντίθετη περίπτωση, ο υποκείμενος στο φόρο μπορεί να ζητήσει με αίτησή του προς το Σώμα Ορκωτών Λογιστών – (Σ.Ο.Ε) εκτίμηση της αξίας του μεταβιβαζόμενου νεόδμητου ακινήτου από το Σώμα αυτό, η κρίση του οποίου είναι δεσμευτική για τον Προϊστάμενο της ΔΟΥ.

Ο κ. Μπέζας ανέφερε ότι τόσο από τις διατάξεις του Ν. 3427/05, όσο και από την Υπουργική Απόφαση σχετικά με τον «Έλεγχο ειδικής δήλωσης μεταβίβασης ακινήτου» καθορίζονται με σαφήνεια τα όρια εντός των οποίων υποχρεούται να κινηθεί ο Προϊστάμενος της ΔΟΥ, με αποτέλεσμα να διασφαλίζεται η νομιμότητα και η διαφάνεια των συναλλαγών.

Ο Προϊστάμενος της ΔΟΥ δεν διαμορφώνει ο ίδιος την αξία πώλησης του ακινήτου, παρά μόνο ελέγχει κατά νόμο την ακρίβεια της υποβαλλόμενης δήλωσης, προκειμένου να διαπιστώσει κατά πόσο το δηλούμενο τίμημα υπολείπεται της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ της αξίας του ιδίου ακινήτου, όπως αυτή λαμβάνεται υπόψη για τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων και του δηλούμενου προϋπολογιστικού ή απολογιστικού, κατά περίπτωση, κόστους του ακινήτου, κατέληξε ο κ. Μπέζας.

Επίσης προέβλεψε ότι το επόμενο χρονικό διάστημα θα υπάρξουν μειώσεις στις τιμές των ακινήτων και τόνισε ότι με την εφαρμογή των αποφάσεων διασφαλίζονται πλήρως τα έσοδα του Δημοσίου από το ΦΠΑ.

Υπενθυμίζεται ότι με προηγούμενες αποφάσεις του υπουργείου Οικονομικών καθοριζόταν ότι όλοι οι επαγγελματίες κατασκευαστές θα διατηρούν βιβλίο κοστολογίου για τις οικοδομές που ανεγείρουν.

Newsroom ΑΛΤΕΡ ΕΓΚΟ,ΑΠΕ