Ακίνητα – Ενοίκια: Οι παγίδες που κρύβει η φορολογική δήλωση

Παγίδες έξτρα φόρου κρύβονται πίσω από τους κωδικούς της φετινής φορολογικής δήλωσης. Αγορά ή ανέγερση κατοικίας, ανείσπρακτα ενοίκια, συγγενείς που εμφανίζονται ως φιλοξενούμενοι στην κατοικία του φορολογουμένου, φοιτητική στέγη, ακόμα και μια δωρεάν παραχωρούμενη κατοικία είναι τα σημεία της δήλωσης τα οποία αν δεν προσέξουν οι φορολογούμενοι ή εάν δεν έχουν λάβει εγκαίρως τα μέτρα τους θα κληθούν να πληρώσουν μεγαλύτερο φόρο για τα εισοδήματά τους.

Ειδικότερα:

• Αγορά κατοικίας: Αντιμέτωποι με τον «εφιάλτη» των τεκμηρίων βρίσκονται φέτος οι φορολογούμενοι που απέκτησαν κατοικία το 2021. Τεκμήριο δεν αποτελεί μόνο το τίμημα της αγοράς ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο αλλά και ο φόρος μεταβίβασης που καταβλήθηκε, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και άλλα έξοδα που ανεβάζουν ακόμα περισσότερο την τεκμαρτή δαπάνη. Στο ποσό αυτό θα έρθει να προστεθεί και το τεκμήριο διαβίωσης το οποίο υπολογίζεται από το πρώτο τετραγωνικό μέτρο. Ποσά που δαπανήθηκαν για την απόκτηση κατοικίας πρέπει να καλύπτονται από τον φορολογούμενο για να μην πιαστεί στην απόχη των τεκμηρίων. Κρίσιμος χρόνος για να υπολογιστεί το ποσό της τεκμαρτής δαπάνης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου εφόσον καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και παραδοθεί η χρήση και η κυριότητα του ακινήτου, διαφορετικά το ποσό της δαπάνης θα κατανέμεται στα φορολογικά έτη που καταβάλλονται οι δόσεις, όπως αυτό προκύπτει από σχετικά παραστατικά πληρωμής. Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση σύνταξης προσυμφώνου αγοράς. Σε ανέγερση οικοδομής, εφόσον η ανέγερση διαρκέσει περισσότερο του ενός έτους, σε κάθε έτος σαν ποσό δαπάνης θα ληφθεί το αντίστοιχο του κόστους ανέγερσης στο ίδιο έτος, εκτός εάν ο χρόνος καταβολής έχει οριστεί διαφορετικά (π.χ. ο χρόνος αποπεράτωσης της οικοδομής). Τα χρηματικά ποσά που καταβάλλονται για επισκευή και συντήρηση κατοικίας δεν υπολογίζονται ως δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου. Αν όμως πρόκειται για προσθήκες, επεκτάσεις, τότε τίθεται θέμα δαπάνης απόκτησης. Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου με συνιδιοκτησία ή σε περίπτωση που περισσότεροι από κοινού ανεγείρουν οικοδομή, σε καθέναν αναλογεί ποσό δαπάνης όσο το ποσοστό συμμετοχής του.
• Ανείσπρακτα ενοίκια: Τα ανείσπρακτα ενοίκια του 2020 που εισπράχθηκαν το 2021 δηλώνονται φέτος πρώτα στο έντυπο Ε2 και στη συνέχεια μεταφέρονται στο Ε1 προκειμένου να φορολογηθούν με συντελεστές 15%-45%. Οι φορολογούμενοι που δήλωσαν πέρυσι ανείσπρακτα ενοίκια με την προσκόμιση εξώδικης καταγγελίας της μίσθωσης ή εξώδικης όχλησης για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, θα πρέπει μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της φορολογικής δήλωσης (30 Ιουνίου 2022) να προσκομίσουν διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή αντίγραφο της αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, προκειμένου να μη φορολογηθούν τα εισοδήματα αυτά στο φορολογικό έτος 2020. Στην περίπτωση που δεν προσκομιστούν τα δικαιολογητικά, ο φορολογούμενος οφείλει να δηλώσει τα ενοίκια με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης φορολογικού έτους 2020, μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2022. Μετά την υποβολή της τροποποιητικής δήλωσης εκδίδεται εκκαθαριστικό με το ποσό του φόρου. Οι φορολογούμενοι που δεν εισέπραξαν ενοίκια το 2021 για να μη φορολογηθούν για ανύπαρκτα εισοδήματα, θα πρέπει, σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, μέχρι την προθεσμία υποβολής δήλωσης να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί (κατατεθεί και κοινοποιηθεί) εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.
• Φιλοξενία: Τέκνα που φιλοξενούνται από τους γονείς τους στην κατοικία των γονέων καθώς και οι γονείς που φιλοξενούνται στην κατοικία των τέκνων τους δεν επιβαρύνονται με το τεκμήριο κατοικίας. Το τεκμήριο επιβαρύνει τους γονείς που φιλοξενούν τα παιδιά ή τα παιδιά που φιλοξενούν τους γονείς τους.
• Φοιτητική κατοικία: Η κατοικία που ενοικιάζουν τα παιδιά-εξαρτωμένα μέλη που σπουδάζουν μακριά από τον τόπο μόνιμης διαμονής δηλώνεται ως δευτερεύουσα από τον γονέα, ώστε να επιβαρύνεται εκείνος από το τεκμήριο διαβίωσης για το συγκεκριμένο ακίνητο. Αυτό για τον γονέα σημαίνει ότι θα έχει μεγαλύτερο τεκμήριο διαβίωσης κατοικίας. Αν δεν καλύπτεται από τα εισοδήματά του, κινδυνεύει να πληρώσει έξτρα φόρο στη διαφορά που θα προκύψει.
• Δωρεάν παραχώρηση κατοικίας: Εισόδημα από ακίνητα δεν είναι μόνο το εισόδημα που αποκτά ο φορολογούμενος από μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση μιας κατοικίας, ενός καταστήματος ή ενός γραφείου. Εισόδημα από ακίνητα θεωρείται και η περίπτωση της δωρεάν παραχώρησης χρήσης ακινήτων. Είναι μια από τις φορολογικές παγίδες στην οποία πιάνονται πολλοί φορολογούμενοι οι οποίοι παραχωρούν δωρεάν κάποια κατοικία τους σε συγγενή ή φίλο τους και εκ των υστέρων καλούνται να πληρώσουν φόρο για εισοδήματα που δεν είναι πραγματικά αλλά υπολογίζονται με τεκμαρτό τρόπο. Στην περίπτωση της δωρεάν παραχώρησης, ο φορολογούμενος υπολογίζει το εισόδημα που αποκτά με τεκμαρτό τρόπο και συνίσταται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Σημειώστε ότι δεν υπάγεται σε φόρο ούτε σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης το  τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. προς τα τέκνα από τους γονείς ή το αντίστροφο.