Πότε συμφέρει φορολογικά η αγορά πρώτης κατοικίας και πότε η επένδυση σε ακίνητα

88

Σε ποιες περιπτώσεις συμφέρει η αγορά ακινήτου το 2005, ή το 2006, δεδομένου ότι στο προσχέδιο με τις μεταβολές στη φορολογία κεφαλαίου που θα ισχύσουν από 1.1.2006 δεν αναφέρεται αν θα μειωθούν οι συντελεστές φόρου μεταβίβασης, αν θα αυξηθούν τα αφορολόγητα ποσά για την πρώτη κατοικία, ή αν θα καταργηθεί ο θεσμός της γονικής παροχής.

Παρά τις αβεβαιότητες αυτές, «Το Βήμα της Κυριακής» επιχειρεί κάποιες προσεγγίσεις για το αν συμφέρει να αγοραστεί ένα ακίνητο το 2005 ή το 2006.

Στην περίπτωση αγοράς κάποιου ακινήτου, εκτός πρώτης κατοικίας, δηλαδή δεύτερης κατοικίας, γραφείου, καταστήματος, οικοπέδου, αγροτεμαχίου κτλ. αναμφίβολα συμφέρει η ολοκλήρωσή της μέσα στο 2005, διότι το 2006 θα υπάρξουν ποικίλες επιβαρύνσεις.

Συγκεκριμένα η κυβέρνηση έχει δεσμευθεί ότι από 1.1.2006 θα νομοθετηθεί η σταδιακή μείωση του φόρου μεταβίβασης. Ποια θα είναι η μείωση του φόρου αυτού δεν έχει γίνει γνωστό. Εκείνο όμως το οποίο θεωρείται σχεδόν βέβαιο είναι ότι η μείωση της φορολογίας αυτής για το 2006 δεν θα υπερβαίνει τη μία ποσοστιαία μονάδα.

Ωστόσο από την ίδια ημερομηνία θα ισχύσουν ποικίλες επιβαρύνσεις, οι οποίες είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα υπερκαλύψουν την παραπάνω ελάφρυνση. Έτσι από 1.1.2006 θα ισχύσουν νέες τιμές ζώνης, αυξημένες σε ποσοστό κατά 20%-30%. Αύξηση των τιμών ζώνης σημαίνει αύξηση της φορολογητέας αξίας των ακινήτων και συνεπώς υψηλότερη φορολογική επιβάρυνση.

Ταυτόχρονα είναι πολύ πιθανόν να γίνει αναπροσαρμογή στους συντελεστές εμπορικότητας των δρόμων, πράγμα που σημαίνει ότι για τις οικοδομές με εμπορική χρήση η φορολογική επιβάρυνση θα είναι σημαντικά μεγαλύτερη.

Από 1.1.2006 θα έχει εφαρμογή ο φόρος αυτόματου υπερτιμήματος, πράγμα που σημαίνει ότι για ένα ακίνητο το οποίο θα αγοραστεί μετά την ημερομηνία αυτή και μεταγενέστερα θα πωληθεί, ο πωλητής θα επιβαρυνθεί με τον φόρο υπεραξίας. Από τη φορολογία αυτή θα εξαιρούνται τα κτίσματα που θα υπάγονται στον ΦΠΑ.

Αν όμως το ακίνητο αγοραστεί πριν από την 1.1.2006 και μεταγενέστερα πωληθεί, ο πωλητής δεν θα υπαχθεί στον φόρο αυτόν. Από τις αρχές του επόμενου έτους θα ενεργοποιηθεί εξάλλου ο φόρος προστιθέμενης αξίας στις οικοδομές των οποίων η άδεια ανέγερσης θα έχει εκδοθεί μετά την ημερομηνία αυτή.

Συνεπώς, η φορολογητέα αξία του κτίσματος θα είναι αυξημένη σε ποσοστό 20%- 30% σε σχέση με τη σημερινή φορολογητέα αξία, και σε αυτή την αξία θα επιβληθεί φόρος με συντελεστή 19%.

Διαφορετικά είναι τα πράγματα με την αγορά πρώτης κατοικίας και τούτο διότι, ενώ είναι βέβαιο ότι οι αντικειμενικές αξίες θα αυξηθούν σε ένα ποσοστό 20%-30%, δεν έχει οριστικοποιηθεί το ποσοστό αναπροσαρμογής των αφορολόγητων ποσών που ισχύουν για την αγορά πρώτης κατοικίας.

Είναι σχεδόν βέβαιο ότι η φορολογική ελάφρυνση που θα δοθεί με την αναπροσαρμογή των αφορολόγητων ποσών θα εξουδετερώνεται πλήρως από την αύξηση της φορολογητέας αξίας των ακινήτων.

Κατά συνέπεια, το αν συμφέρει να αγοραστεί πρώτη κατοικία το 2005 ή το 2006 θα αποσαφηνισθεί κατά τρόπο απόλυτο όταν οριστικοποιηθεί το ποσοστό αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης, καθώς και το ποσοστό αύξησης των αφορολόγητων ποσών που ισχύουν για την πρώτη κατοικία.

Αυτό θα γίνει το αργότερο εντός των δύο προσεχών μηνών με την έκδοση της υπουργικής απόφασης για την αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης και με την οριστικοποίηση των ρυθμίσεων του σχεδίου νόμου για τις μεταβολές στα ακίνητα.

Παράδειγμα αγοράς πρώτης κατοικίας

Με την υποθετική βάση ότι το 2006 θα μειωθεί ο φόρος μεταβίβασης κατά μία ποσοστιαία μονάδα και οι τιμές ζώνης θα αναπροσαρμοστούν κατά 30% και ακόμη ότι τα αφορολόγητα ποσά θα διαμορφωθούν ως εξής προκύπτουν τα εξής δεδομένα:

– το αφορολόγητο ποσό για τον άγαμο από 65.000 ευρώ θα αυξηθεί σε 80.000 ευρώ, το αφορολόγητο για τους εγγάμους από 100.000 ευρώ που είναι σήμερα θα αυξηθεί σε 120.000 ευρώ και τα αφορολόγητα ποσά για τα παιδιά από 20.000 ευρώ που είναι για κάθε παιδί για τα δύο πρώτα θα αυξηθεί σε 25.000 ευρώ και από 30.000 που είναι σήμερα για το τρίτο παιδί και καθένα μετά το τρίτο θα αυξηθεί σε 40.000 ευρώ

– έστω λοιπόν ότι το 2005 αγοράζεται από έγγαμο πρώτη κατοικία εμβαδού 120 τ.μ. φορολογητέας αξίας 150.000 ευρώ. Η φορολογική επιβάρυνση του αγοραστή θα ανέλθει σε(150.000- 100.000) Χ 11% = 5.500 ευρώ. Αν η πρώτη κατοικία αγοραστεί το 2006, η φορολογητέα αξία αυτής θα είναι 195.000 ευρώ, το αφορολόγητο ποσό 120.000 ευρώ και ο συντελεστής φόρου μεταβίβασης 10%. Συνεπώς: (195.000- 120.000) Χ 10% = 7.500 ευρώ

– η επιβάρυνση του αγοραστή με τις πιο πάνω υποθέσεις θα είναι 2.000 ευρώ αν η πρώτη κατοικία αγοραστεί το 2006. Αν η αύξηση των αφορολόγητων ποσών είναι μεγαλύτερη από αυτήν που αναφέρθηκε υποθετικά, η επιβάρυνση θα μειωθεί, ενώ αν τα αφορολόγητα ποσά δεν αναπροσαρμοστούν, οι επιβαρύνσεις και για την αγορά πρώτης κατοικίας θα είναι τεράστιες.

Newsroom ΑΛΤΕΡ ΕΓΚΟ