Οδηγός για τις μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας εντός του 2005

88

Ηκυβερνητική πρόθεσηνα αυξήσει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων και να επιβάλειΦΠΑ 19% στις νεόδμητες οικοδομές από 1.1.2006 έχει οδηγήσει χιλιάδες ενδιαφερόμενους αγοραστές ακινήτων, κληρονόμους και γονείς να προχωρήσουν άμεσα σε μεταβιβάσεις, γονικές παροχές κτλ.

Με τον τρόπο αυτό θα αποφύγουν την υπέρμετρη επιβάρυνση από το νέο έτος, που θα ισχύσουν οι αυξημένες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

«Το Βήμα» παρουσιάζει 11 ερωτήσεις-απαντήσεις για θέματα που αφορούν τη φορολογία κεφαλαίου, ώστε οι φορολογούμενοι πολίτες να μη βρεθούν προ εκπλήξεως κατά τη διαδικασία αγοράς, γονικής παροχής ή αποδοχής κληρονομιάς κατοικίας.

1. Ποια είναι τα δικαιολογητικά για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας και πότε υποβάλλονται;

Τα δικαιολογητικά που υποβάλλονται για τη χορήγηση της απαλλαγής φόρου για πρώτη κατοικία είναι:

– Αναλυτική κατάσταση ακινήτων σύμφωνα με το υπόδειγμα που παρέχεται από τη ΔOΥ, υπογεγραμμένη και από τους δύο συζύγους.

–Αντίγραφο της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος των τριών τελευταίων ετών.

–Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης του δικαιούχου και ληξιαρχική πράξη γάμου ή γέννησης τέκνου, κατά περίπτωση, εφόσον τα στοιχεία του γάμου ή της γέννησης δεν προκύπτουν από αυτό.

–Τοπογραφικό διάγραμμα με επ΄ αυτού δήλωση μηχανικού ότι το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο μέσα στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη κατοικία είναι οικοδομήσιμο και βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο. Στην περίπτωση κατά την οποία έχει εκδοθεί από την αρμόδια υπηρεσία άδεια οικοδομής, δεν απαιτείται το προηγούμενο δικαιολογητικό, εφόσον από την άδεια οικοδομής και το προσαρτημένο σε αυτή τοπογραφικό διάγραμμα προκύπτουν και οι δύο αναγκαίες κατά νόμο προϋποθέσεις. Τα δικαιολογητικά υποβάλλονται μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

2. Ποια είναι η αρμόδια ΔOΥ για την υποβολή δηλώσεων φόρου κληρονομιάς;

Για την υποβολή των δηλώσεων φόρου κληρονομιάς, αρμόδια ΔOΥ είναι η ΔOΥ της κατοικίας του κληρονομουμένου. Αν ο κληρονομούμενος είχε την κατοικία του στην αλλοδαπή και απεβίωσε στην Ελλάδα, αρμόδια είναι η ΔOΥ στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας απεβίωσε ο κληρονομούμενος. Στην περίπτωση που ο κληρονομούμενος ήταν κάτοικος αλλοδαπής και απεβίωσε στην αλλοδαπή αρμόδια είναι η ΔOΥ Κατοίκων Εξωτερικού (Λυκούργου 18, Αθήνα).

3. Ποια είναι η αρμόδια ΔOΥ για την υποβολή δήλωσης φόρου δωρεάς και γονικής παροχής;

Αρμόδια ΔOΥ για την υποβολή δήλωσης φόρου δωρεάς-γονικής παροχής, είναι η ΔOΥ της περιφέρειας της κατοικίας του δωρητή/ παρέχοντος γονέα.

4. Ποια είναι η αρμόδια ΔOΥ για την υποβολή της δήλωσης μεταβίβασης ακινήτου;

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου υποχρεούνται να επιδώσουν κοινή δήλωση ΦΜΑ προς τον αρμόδιο προϊστάμενο της ΔOΥ της περιφέρειας που βρίσκεται το ακίνητο.

5. Ποια είναι η προθεσμία υποβολής της δήλωσης φόρου κληρονομιάς;

Η προθεσμία υποβολής της δήλωσης φόρου κληρονομιάς είναι «μέσα» σε έξι μήνες αν ο κληρονομούμενος πέθανε στην Ελλάδα ή μέσα σε έναν χρόνο αν ο κληρονομούμενος ή οι κληρονόμοι ή οι κληροδόχοι διέμεναν κατά τον χρόνο θανάτου στην αλλοδαπή. Η προθεσμία αυτή μπορεί να παραταθεί κατ΄ ανώτατο όριο ως 3 μήνες με απόφαση του προϊσταμένου της αρμόδιας ΔOΥ για αποχρώντες λόγους.

6. Ποια είναι τα αφορολόγητα ποσά για την αγορά πρώτης κατοικίας;

Η απαλλαγή παρέχεται: Για αγορά οικίας ή διαμερίσματος από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 65.000 ευρώ. Για αγορά οικίας ή διαμερίσματος από έγγαμο και διαζευγμένο ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχουν την επιμέλεια των τέκνων τους μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Η απαλλαγή που δικαιούται ο έγγαμος προσαυξάνεται κατά 20.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Για αγορά οικοπέδου από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 30.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο και διαζευγμένο ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχουν την επιμέλεια των τέκνων τους μέχρι ποσού αξίας 55.000 ευρώ. Η αξία αυτή προσαυξάνεται κατά 8.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά 10.000 ευρώ για το τρίτο και για καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

7. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο κληρονομιών για την απόκτηση της πρώτης κατοικίας;

Oι προϋποθέσεις για την απαλλαγή από τον φόρο κληρονομιάς είναι: α) ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος ή ο σύζυγος αυτού ή τα ανήλικα τέκνα τους να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που να πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους, β) να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοδομήσιμου οικοπέδου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στα οποία να αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες και να βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

8. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

Oι προϋποθέσεις για την απαλλαγή φόρου για αγορά πρώτης κατοικίας είναι οι εξής: O αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που να πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα άνω των 3.000 κατοίκων.

Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται ή η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο και εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας. Μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού. Oι προϋποθέσεις για τη χορήγηση της απαλλαγής θα πρέπει να συντρέχουν στο όνομα του αγοραστή. Η απαλλαγή παρέχεται αν το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για μία τουλάχιστον πενταετία.

Σε περίπτωση που με πράξη εν ζωή μεταβιβαστεί το ακίνητο ή συσταθεί σε αυτό οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα πλην υποθήκης, πριν από την παρέλευση της πενταετίας, αυτός που μεταβιβάζει ή συνιστά εμπράγματο δικαίωμα υποχρεούται, προ της μεταβίβασης ή της σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος, να υποβάλει δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ το ΦΜΑ που αναλογεί στην αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

9. Ποιοι απαλλάσσονται από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου για αγορά πρώτης κατοικίας;

Η απαλλαγή φόρου για την αγορά πρώτης κατοικίας παρέχεται στα φυσικά πρόσωπα(έγγαμα ή άγαμα) και μόνο σε έλληνες υπηκόους, που κατοικούν στην Ελλάδα. Oι έλληνες φοιτητές δεν δικαιούνται της απαλλαγής για όσο διάστημα παραμένουν και σπουδάζουν στο εξωτερικό. Oι έλληνες έμμισθοι δημόσιοι υπάλληλοι που υπηρετούν στο εξωτερικό θεωρείται ότι η κατοικία τους βρίσκεται στην Ελλάδα και συνεπώς δικαιούνται της απαλλαγής.

Η απαλλαγή παρέχεται σε συμβάσεις αγοράς εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα ακινήτου. Επίσης η απαλλαγή παρέχεται και στον κύριο (κάτοχο) εξ αδιαιρέτου ποσοστού ή ψιλό κύριο ή επικαρπωτή κατοικίας ή διαμερίσματος ή οικοπέδου, που αγοράζει το υπόλοιπο ποσοστό για να γίνει εξ ολοκλήρου κύριος του ακινήτου, εφόσον το ποσοστό που ήδη έχει δεν πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες.

Κατ΄ εξαίρεση μπορούν να τύχουν απαλλαγής οι Έλληνες ή ομογενείς που εργάστηκαν ή εργάζονται στο εξωτερικό για έξι τουλάχιστον χρόνια και είναι εγγεγραμμένοι κατά το χρόνο της αγοράς σε δημοτολόγια της χώρας ακόμα και αν δεν διαμένουν στην Ελλάδα, αρκεί να πληρούν τις λοιπές προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος.

Oι αλλοδαποί δεν μπορούν να έχουν το δικαίωμα της απαλλαγής παρά μόνο εκείνοι που είναι υπήκοοι κράτους-μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης και οι οποίοι διαμένουν και εργάζονται για αρκετό διάστημα στην Ελλάδα με τις ίδιες προϋποθέσεις που ισχύουν για τους έλληνες πολίτες. Επίσης, η απαλλαγή κατά την αγορά πρώτης κατοικίας παρέχεται και στους έλληνες ομογενείς εκ Τουρκίας, Β. Ηπείρου, Ρωσίας (Πόντιοι) και εκ Κύπρου, εφόσον έχουν εγκατασταθεί μόνιμα στην Ελλάδα.

Oι καταγόμενοι από τη Β. Ήπειρο, την Κύπρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της αλβανικής, κυπριακής και τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από το φόρο.

10. Πότε χορηγείται απαλλαγή για δεύτερη φορά αγοράς πρώτης κατοικίας;

Απαλλαγή παρέχεται για κάθε νέα αγορά ακινήτου εφόσον τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικά τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας και ο αγοραστής καταβάλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής, με την υποβολή της σχετικής δήλωσης.

11. Πώς υποβάλλονται οι δηλώσεις φόρου από κληρονόμους και τι δικαιολογητικά απαιτούνται;

Oι δηλώσεις φόρου κληρονομιάς υποβάλλονται από τον ίδιο το κληρονόμο ή το νόμιμο αντιπρόσωπό του, με τη προσέλευσή του στην αρμόδια ΔOΥ. Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται είναι: Ληξιαρχική πράξη θανάτου. Αντίγραφο διαθήκης. Κληρονομητήριο ή πιστοποιητικό της αρμόδιας δημοτικής ή κοινοτικής αρχής περί του είδους και του βαθμού συγγενείας προς τον κληρονομούμενο. Σε περίπτωση αδυναμίας έκδοσης τέτοιου πιστοποιητικού, υποβάλλεται ένορκη βεβαίωση δύο μαρτύρων.

Eπίσης πιστοποιητικό του γραμματέα Πρωτοδικών περί μη δημοσίευσης νεότερης διαθήκης ή περί μη δημοσίευσης στην περίπτωση της εξ αδιαθέτου διαδοχής. Πιστοποιητικό του δήμου ή της κοινότητας ή ένορκη βεβαίωση δύο μαρτύρων για την ηλικία του επικαρπωτή ή φωτοτυπία ταυτότητας, όταν για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου λαμβάνεται υπόψη η ηλικία αυτού. Έγγραφο νομιμοποίησης σε περίπτωση πληρεξουσίου. Τα έγγραφα που αποδεικνύουν τη μετάθεση του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης. Αποδεικτικά χρεών και βαρών της κληρονομιάς.

Newsroom ΑΛΤΕΡ ΕΓΚΟ